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无预售证，房地产广告如何“出牌”？无预售证房地产广告如何出牌文/凌勇lI九部委颁发的《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》明确指出:加强房地产广告发布管理.未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告.广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查,杜绝虚假广告和其他违法违规广告.对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租,返本销售的,广告中有关房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等内容虚假违法的,由工商,发展改革(价格),房地产管理部门依照《城市房地产管理法》,《广告法》,《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》,《禁止价格欺诈行为的规定》,《房地产广58—59}告发布暂行规定》等法律法规,予以严肃处理.这项为贯彻《国务院办公斤转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》(国办发[2006]37号)而颁布的政策法规之一,粗看起来,着实使房地产业内人士吃了一惊,好像没有商品房预售许可证,地产商就不能发布广告了,下面就让我们来仔细解读一下这项规定,看看房地产项目宣传的开阔河道,哪个地方被筑起了堤坝?看看在未取得商品房预售许可证之前,开发商既要做好项目宣传,又要做一个合法的好公民,应该如何在遵纪守法的前提下,继续开展可取的房地产项目宣传?解读一:未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布商品房预售广告.显然,要发布商品房预售广告,必须取得商品房预售许可证.但是,如果没有商品房预售许可证,就不允许发布广告的话,政策规定必定这样写:未取得商品房预售许可证的房地产项目,不得发布广告.这样一了百了,下面的后续规定显然画蛇添足,也没有必要出现.但它偏偏出现,可见,未取得商品房预售许可证的房地产项目,照样是可以发布广告的.要保证广告和宣传合法化,开发商必须排除的广告品种是:预售广告.解读二:广告发布单位要对房地产广告内容的真实性进行必要的审查.杜绝虚假广告和其他违法违规广告.这一点无论对于房地产来说还是对于一般的广告主来说,都是一样的,是广告的一项最基本的要求.《中华人民共和国广告法gt;总则第三条规定:广告应当真实,合法,符合社会主义精神文明建设的要求.第四条规定:广告不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者.第五条规定:广告主,广告经营者,广告发布者从事广告活动,应当遵守法律,行政法规,遵循公平,诚实信用的原则.说的就是这些问题,可见,这不是针对房地产广告的特殊要求,而是广告普遍的要求.解读三:对未取得预售许可证发布预售广告的,承诺售后包租,返本销售的,广告中有关房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等内容虚假违法的.由工商,发展改革(价格),房地产管理部门依照《城市房地产管理法》,《广告法》,《价格法》以及《城市商品房预售管理办法》,《禁止价格欺诈行为的规定》,《房地产广告发布暂行规定》等法律法规,予以严肃处理.因为上述第一点规定不够全面,这里进行补充,也就是指明具体有哪些情况发生,就算触到了本政策法规的高压线了.触线表现一:未取得商品房预售许可证发布预售广告:触线表现二:承诺售后包租,返本销售:触线表现三:广告内容虚假违法,这些内容包括:房地产项目名称,面积,价格,用途,位置,周边环境,配套设施等.第一点重复解读一的内容:第二点专flM-:~市场欺诈较为普遍的现象提出的制约;第三点仍回到广告真实性问题,是广告一项最基本的要求.由此看来.这个配套细则跟着国六条后面,看来声势吓人,就房地产广告而言,其实限制并不是很大.开发商即使未取得商品房预售许可证,照样可以打广告,概括起来,就是两点限制:不要打预售广告;不要打虚假欺诈广告.怎样就算是打预售广告,怎样就不算是预售广告了?笔者通过对房地产广告实例的分析总结,归纳出四个层次供开发商和广告界,业界人士参考:第一层:绿色地带.即这种类型的广告,无论是报纸,杂志,电视,网络等广告形式,都可以畅通无阻,取得或没取得商品房预售许可证,广告都可以放心地打.如一则梦琴湾的报纸广告:标题:您的孩子是最棒的!梦琴湾为所有高考学子加油呐喊!正文:又是一年高考时.此时此刻,您是否和您的孩子一样紧张?三年的拼搏奋斗,三年的苦辣酸甜,三年的汗水泪水……这一千多个的日月轮回,有着您无怨无悔的陪伴:十数个春秋的含辛茹苦,有着您无微不至的呵护.生活的不易,人生的艰难,您斑白的双鬓,是对孩子殷切期盼的付出:您血丝的双眼,是对孩子日夜辛劳的见证.因为您坚信:您的孩子一定能比自己飞得更高!更远!现在,您的期望正要实现,正因为这无私的关怀,您的孩子一定会是最棒的!梦琴湾理解天下父母心,与您一起为孩子们加油呐喊J广告语:人文社区梦琴湾期待与您相伴大学城!附文:环境和地理位置(略)开发商,电话(略)画面:童话诗歌般的画面,一棵参天古树,一群飞翔的白