以商业银行为中介土地置换理论研究.docVIP

以商业银行为中介土地置换理论研究 　　摘要：本文针对在土地流转中农民利益受地方政府侵害这一问题，提出了以商业银行为中介的土地置换新模型：农民将土地承包经营权信托给银行，银行对土地进行评估后，给予农民一定的资金或提供保险作为农民“存入土地”的回报，银行将土地打包组合贷给需要土地的第三方，银行在“存入”、“贷出“差价间获利。本文分析了该模型的运行机制、可行性和作用，最后提出了对于该模型的政策建议。 　　关键词：商业银行；土地置换；新模式 　　中图分类号：F830.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-0-02 　　“农业丰则基础强，农民富则国家强，农村稳则社会安”，“三农”问题是关系到我国经济和社会发展全局的重大问题。而现阶段，农村土地的流转是解决三农问题的核心，也是农村经济发展的突破口之一。目前，我国土地流转主要有五种模式：转包、转让、互换、出租和入股。各地为了加快城市化进程都不停地在推进土地流转，但流转进程中都面临着各种不同的问题，其中最主要的是农民因为利益受损而不愿意置换土地。基于对各地土地流转的研究，笔者发现，农民利益受损除了土地置换制度本身的缺陷外，政府在其中也扮演了重要的角色。 　　一、目前土地置换效率低下的政府原因 　　（一）农村土地“财政化”直接损害了农民的利益 　　目前，县乡农业经济发展普遍落后，财力捉襟见肘，能够给予村干部的补贴非常有限，村干部身处农村最基层，工作繁杂，牵扯精力多，部分村干部作为村组能人，工作辛苦，收入却较过去大幅度降低，在无心新的财源可开的村组经济条件下，许多村干部盯上了“土地”这一新的生财之道，并试图使村集体土地财政长期维系下去，使其成为持续的财政源泉。因此，当前土地“财政化”致使土地置换效率低下，一方面是因为对中央政府拨给地方政府的款项利用不合理，以此谋利；另一方面，受到“官本位”的思想影响，许多干部视自己为土地的所有人，集自治权与“行政权”为一体，为“以地生财”创造了外部条件。 　　（二）对土地的开发使用不当 　　一些地方政府片面追求经济增长，在城镇开发建设中往往是先将农民的土地征为己有，然后再推向市场，通过市场运作大搞房地产开发。有些地方没有正确处理好近期与长远利益、经济发展速度与质量、经济发展与资源保护等矛盾，造成了牺牲耕地换项目，拼资源消耗以求GDP增长，从而扩大政绩的不良现象。更有甚者，为了招商引资，地方政府擅自制定优惠政策，擅自压低价格。 　　以上的政府行为无疑都损害了农民的利益，而在现有的土地流转的五种模式中，政府都或多或少地参与其中，因此笔者提出了一种新的土地置换模型来解决这个问题，即基于商业银行信贷业务的土地置换。 　　二、以商业银行为中介的土地置换模型 　　之前有学者提出过土地市场化、土地信贷这些概念，但一直缺少一个实体中间人来实现。而显然，以政府作为中间人存在着各种弊端且影响了土地流转市场化的进程，土地银行在现有条件下又很难建立起来，在此笔者提出商业银行这一实存主体作为中间人，并以其信托业务作为媒介来实现土地的流转。 　　首先农民自主选择商业银行将土地承包经营权信托，商业银行根据土地的面积、地理位置、肥沃程度等对土地进行评估，给出补偿的方案，包括资金或者是保险，双方签订信托协议。然后银行将分散的土地打包组合贷给需要土地的第三方（农业大户、政府、商业机构等），作为贷地方支付利息给银行，银行通过“存入”、“贷出”获得利差。待信托期满后，农民可以选择把土地承包经营权收回。 　　（一）银行扮演的角色 　　⒈银行角色解读 　　首先，商业银行对于农民的土地进行评估，根据国家评估地价标准，各自给出价格及支付手段（资金或保险），农民在各商业银行之间可以进行选择。然后，银行将土地打包组合贷给土地需要者，在“存入”“贷出” 差价之间获取利润。另一方面，各大银行受到央行一定的支持和控制，即资金方面得到国家支持，农地流转受到国家监督。同时，国家可以通过上调或者降低土地估价来进行调控。 　　为什么选择商业银行为中介？ 　　政府政策导向。一方面，我们希望土地可以进一步市场化，以此解决土地流转效率低下的情况。但另一方面，农业是国民经济的基础、是国家自立社会安定的基础，三农问题得到了政府的极大重视。因此从政府角度来讲，政府并不希望土地流转过于市场化，选择商业银行这个中介，可使得土地流转成为国家监控下的市场化流转。 　　商业银行的自有功能。首先，选择商业银行可以使土地流转拥有足够多的政府资金支持。其次，商业银行可以提供一个很好的信息交流平台，使农民和贷地方之间信息畅通。另外，商业银行的信托业务、保险业务是该模式得以运转的基础。 　　⒉银行的信托业务 　　善良管理人义务。土地信托受托人的首要义务是依据土地信托的具体内容，为了达到土地信托的目的而应尽的善良管理人的义务。像经