房地产开发工程全过程税务筹划服务.doc

西安市秦宝投资有限责任公司 房地产开发项目 全过程服务方案 正 衡 公 司 二〇一一年五月 目 录 第一部分 正衡公司简介 3 第二部分 房地产开发的流程税务筹划 3 一、 房地产开发各环节税 3 二、 房地产开发企业税务筹划分析 4 三、 企业所得税税务筹划 5 四、 土地增值税税务筹划 5 五、 营业税税务筹划 6 第三部分 合作方式及收费标准 6 一、 房地产开发各环节 6 二、 收费标准 7 三、 其他服务内容 8 第一部分 正衡公司简介 陕西正衡集团公司是由西安正衡资产评估有限责任公司、陕西衡兴会计师事务所有限责任公司、陕西正衡工程造价有限责任公司、陕西正衡土地评估有限责任公司、陕西正衡房地产估价有限责任公司、陕西正衡招投标代理有限责任公司等专业服务机构共同构成的专业联盟，是一家区域性的具有知名品牌，聚财经专业服务功能和专业投资平台为一体的专业公司。公司现有评估师、造价师、会计师、招标师160余人，具有证券期货业务评估资格、土地A级、房地产二级、工程造价甲级、工程招标代理机构甲级、政府采购代理机构乙级等资质。2006年在中介行业率先通过ISO9000认证，是西北地区经济中介服务行业综合实力最强的企业之一。 第二部分 房地产开发的流程 房地产开发 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，通常采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段销售阶段分为预售和现房销售两个阶段，预售是在建设工程竣工之前进行销售，现房销售在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。 在交付使用阶段开发建设单位要申请竣工验收、申办建设工程规划验收、进行权属登记、物业移交。 第三部分 正衡公司的服务方案 房地产开发过程服务 二、房地产开发各环节税 （一）取得土地环节 1、土地使用税：以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税率计算征收。 2、印花税：对土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 3、契税：目前陕西省规定的契税税率为3％。契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天。 （二）设计施工环节 该阶段只需要缴纳各种印花税。设计合同印花税按收取费用万分之五贴花；建安合同印花税按承包金额万分之三贴花；借款合同印花税按借款金额万分之零点五贴花。 （三）房产销售环节 1、营业税（销售不动产）：按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。纳税人销售不动产采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 2、土地增值税（预征）： 土地增值税预征的计税依据为纳税人转让房地产取得的收入。陕西省土地增值税预征率为： 项目所在地 普通住宅 非普通住宅(除别墅外) 别墅、写字楼、营业用房等 设（区）市的市区 1% 1.5% 2.5% 其他市（县） 0.5% 1% 2% 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 4、印花税（商品房销售合同）：对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。 （四）竣工交房环节 1、企业所得税（完工开发产品）： 开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 2、土地增值税（清算）： 满足一定条件后需进行土地增值税清算，是对土地价格增值量征收的税种。土地增值税实行四级超额累进税率，增值额未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，税率为60%。出售，增值额未超过扣除项目金额的20％，免征土地增值税。 税务筹划是指企业在法律规定许可的范围内，运用一定的方法和策略，对经营活动和财务活动中的涉税事项进行筹划与安排，以最大限度减少自身的纳税支出，达到经济利益最大化的经济行为。 （一）前期准备阶段的税务筹划 房地产前期准备主要包括一个土地使用权的取得。在取得土地使用权的过程中需要缴纳土地使用税、印花税、契税。该阶段筹划空间不大，关注土地使用税的优惠政策，有可能达到节税目的，节省房地产开发成本。 （二）建筑施工阶段的税务筹划 该阶段房地产开发企业通常需要交纳的只有各种印花税，筹划空间不大。该阶段的税务筹划主要反映在开发成本的确认上，要保证所有支付的项目开发费用都能取得有效票据，合理地进入到开发成本从而降低企业应交土地增值税、企业所得税。 （三）销售阶段的税务筹划 房地产销售阶段主要涉及到营业税、土地增值税、企业所得税以及印花税等。 营业