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分析房地产项目工程造价控制与管理 　　摘要：随着我国经济的发展，房地产行业越来越多，如何在房地产开发过程提高房地产企业的社会效益和经济收益就成为房地产开发公司最为关系的问题。加强房地产企业的工程造价管理是解决这一问题最好的方法。本文作者多年从事房地产开发工作，在这里以自己的实际工作经验进行分析，望广大同行给予肯定。 　　关键词：成本；控制：管理 　　工程造价的管理就是在进行工程建设中，对于成本的控制要从项目的立项开始直到工程竣工结束，形成全程的成本控制管理。目前的建筑行业正在遵循这一原则并对工程的准备、设计、施工、竣工、使用等过程进行了一系列的规划、和监督。本着保证工程质量、建设速度、投资目标的正常实现为出发点，进行控制。 　　1 决策阶段对工程造价的控制优势 　　建筑工程的决策阶段是对工程成本控制的最好的时期。在这一阶段投资决策对工程造价的成本影响程度会高达90%，所以决策阶段是工程成本控制的基础，它直接影响到未来工程建设个各阶段，所以在决策阶段必须制定针对未来项目发展的成本控制手段。这一阶段的成本控制应该在如下几个方面进行考虑： 　　（1）对工程项目进行合理的市场定位 　　（2）对工程项目进行可行性报告编制 　　（3）做好施工地区的地质勘探工作 　　2 应编制项目成本投资估算控制表 　　根据每个设计阶段编制工程造价管理是项目成本控制的重点，在这一阶段根据工程造价的特点对工程造价整体投资进行估算。主要控制项目包括：建筑安装工程费用；基本预备费、涨价预备费、设备及工器具购置费、固定资产投资方向、调节税建设期货款利息。并且要结合本项目的工程特点，对项目的市场分析和选址进行总结。形成更为详细、具有指导意义、操作意义的成本估算。这在实际工作中的十分重要，它不仅可以成为财务成本核算的基础，也可以成为部分分项工程成本控制的编制依据。它可以将项目的所有经济指标进行分解并做到落实到人头。使工程的成本控制可以在细节入手。另外要根据工程造价的层次性结合实际的成本使用进行分析。并按照项目在计划阶段、施工阶段的成本预算进行执行，以避免出现成本超支的现象。 　　3 规划设计及设计阶段工程造价有效控制措施 　　设计阶段是进行投资和评估的实施性阶段，在这个阶段对项目的决策和成本控制要竟可能的体现，并且对项目实施的具体计划进行制定，如果说决策阶段是对项目成本控制的静态阶段的话，那么设计阶段就是对成本控制的动态阶段。所以必须根据项目的工程特点，对该阶段进行整体性的规划设计、下面我就谈一谈总平面规划的整体设计 　　3.1对项目的整体密度进行制定，这一阶段要本着“以人为本”的原则，并结合土地的收购成本进行设计。结合项目周边的实际资源情况进行设计。如水电、煤气、景观、通信等必须进行综合考虑。在这一阶段要将水和电容量进行科学的预留，已保证一次设计的有效性，避免二次投资造成的浪费。 　　3.2建筑结构设计：应加大对施工图纸的审核力度，尤其对混凝土强度、钢筋取值、混凝土结构等很多方面进行审核，要尽量避免不可见预算的增加，同时必须处理好质量和成本之间的关系。 　　4 施工阶段工程造价的控制措施 　　4.1在施工阶段对工程造价进行控制，是工程造价管理中最重要的控制方法。它通过对工程招投标和工程中施工的情况的控制，来确定工程项目的合同价格和竣工结算价格，并将其作为工程成本控制的重要阶段。 　　4.2做好投标人施工资质的审核管理，要对投标企业的业绩、技术能力、诚信度等多个方面进行评估。以求筛选出最为合格的投标企业，从而降低工程承包风险根据项目的实际情况出发，要对投资条件进行合理控制。 　　4.3要根据住宅工程的建设特点调整承包模式，工期短、成本少的项目要采取工程量清单或固定清单管理模式，以降低因建筑市场、材料、政策等发生变化，带来的投资风险。 　　4.4控制新技术、新工艺的应用，尤其对无定额参考的新技术、新工艺要进行重点说明，要让投标单位清楚所发生的费用。按照实际成本进行计算，避免发生纠纷。 　　制定科学合理的招投标评比原则，对有标底的工程项目可以在评标前制定合理的中标降低率，而且还要考虑到投资单位对质量、施工计划等项目的控制能力，并要对投标企业编制的施工组织设计进行审核，要遵循低价中标的基本原则，从而选择施工技术能力强、管理诚信相对高的承包企业 　　4.5严格控制与招投标有关的文件合同的签订，更要注意合同的结构与合同单价对工程的成本、工期、质量等因素的控制。如果发现不合理的项目，就要采用补充合同的形式进行约束。 　　4.6加强工程施工事中控制 　　（1）严格控制施工中设计变更，经论证确需设计变更的，应力求减少变更费用，可制定设计变更的程序加以规范设计变更行为。 　　（2）加强现场签证工作。施工中往往有各种不可预见的现场因素，导致标外工程项目增加现象，如基础土方量、井点降水等