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不动产登记应当遵循自愿原则 　　在我国《不动产登记暂行条例草案（征求意见稿）》向公众征求意见的过程中，有一种观点认为，为了便于国家加强对不动产的管理，征收不动产赋税，以及加强反腐工作，应当对不动产实行强制登记。也就是说，民事主体的不动产交易必须登记，如果当事人不登记，应当进行处罚，或者由登记机关依职权直接对不动产进行登记。 　　我们认为，这种观点是极为不妥的。显然，提出这种观点的人完全不了解不动产登记的基本功能，如果不动产登记条例按照这种思路，规定所谓的强制登记，不仅在理论上与不动产登记的本质相冲突，严重损害不动产登记的基本功能，在实践中也是完全行不通的。 　　一、实行强制登记原则不符合意思自治，与不动产交易的本质相冲突 　　不动产登记，是由国家设立的不动产登记机构依据当事人的申请、有关机关的嘱托或按照法定职权，将不动产的自然状况、权利状况及其他依法应当登记的事项记载于不动产登记簿，从而予以公示的活动。不动产登记是服务于不动产交易，以保护不动产权利人的权利、维护不动产交易安全、提高不动产交易效率为目的的市场经济的基础性制度。 　　房屋买卖、土地使用权转让、房地产抵押等不动产交易，性质上属于民事活动，而民事活动应遵循的基本原则就是意思自治，即自愿原则。我国《民法通则》第4条明确规定，民事活动应遵循自愿原则。《合同法》第4条也规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”既然是否以及如何从事不动产交易应当遵循当事人自愿的原则，同样，以服务于不动产交易为根本目的的不动产登记亦应遵循自愿原则，这就是不动产登记法上所谓的申请原则。如果将强制登记规定为不动产登记的原则，是严重违背意思自治原则的。 　　在我国以往的不动产登记实践中，由于人们错误地将不动产登记理解为单纯的行政管理措施，因此出现了一些错误的规定。例如，一些法规规章曾强制当事人必须在某一期限内申请登记，并对不申请登记或逾期申请登记的当事人收取逾期登记费。还有一些地方的登记机构禁止当事人撤回登记申请。这样的规定和做法都明显违反了不动产登记法上的申请原则，构成对民事主体行为自由的不当限制。 　　二、实行所谓的强制登记违反我国《物权法》的规定 　　首先，我国《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。从这一规定来看，当事人可以办理物权登记，也可以不办理物权登记。即便是不办理登记，对于不动产物权变动合同的效力也不发生影响。 　　其次，《物权法》第11条规定，当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。从这一条可以看出，《物权法》也是明确承认当事人申请是不动产登记程序启动的一个重要原因。事实上，从国外的不动产登记立法来看，也没有什么国家是对不动产登记采取强制登记的，都明确地将依申请登记原则作为不动产登记的基本原则。例如，德国的《土地登记条例》第13条第1款第1句规定：“除非法律另有规定，仅依申请方可办理登记”。日本的《不动产登记法》第25条第1款规定：“登记，除法律另有规定情形外，除非有当事人的申请或官厅、公署的嘱托，不得进行。”《俄罗斯联邦不动产权利及相关法律行为登记法》第13条第2款规定：“对所有权或者其他物权的第三人权利的限制（负担）的国家登记可依照权利拥有者或者是取得上述权利的人之动议而进行。如果限制（负担）不是由权利拥有者登记的，对其登记依照本联邦法律之第16条规定的合同与法律行为的登记规则且必须就已经登记的限制（负担）通知权利拥有者（们）时进行。国家权力机关和地方自治机关依照法律为了公共利益而规定的对权利的限制（负担）的国家登记，由上述机关动议登记，且必须通知不动产客体之权利拥有者（们）。”我国台湾地区的“土地登记规则”第26 条规定：“土地登记，除本规则另有规定外，应由权利人及义务人会同申请之。” 　　三、从不动产登记实践来看，强制登记也是根本无法实行的 　　在我国《物权法》颁布之前，曾有过一些地方对于当事人超过规定的期限不进行登记，在登记时收取逾期登记费。首先，这种对逾期登记的当事人的变相罚款措施是没有任何道理的。当事人在从事不动产交易时，是否登记、何时登记应由当事人自行决定，并不存在必须在多少天之内进行登记的必要。即便是一方不按照约定办理登记，也是违约的问题，既不损害国家利益、社会公共利益，也未损害第三人利益。正因如此，《物权法》颁布之后出台的《土地登记办法》和《房屋登记办法》中，都不再规定当事人必须在多少天之内进行登记。此外，即便是对逾期登记的当事人罚款，也只能在当事人到登记机构来申请登记时进行，根本无法保证当事人一定会来申请登记。如果当事人完全不申请登记，登记机构或其他国家机关也根