第一章物业管理的工程管理tfrp0x.docVIP

物业管理的工程管理第一节 物业管理的基本概念一、物业管理的概念物业的定义物业，是指已建成并投入使用的建筑物、构筑物、场地、陵园及与之配套的设备、设施也包括进入消费领域的房地产，如住宅、别墅、工厂、大厦、商场、写字楼、运动中心、公园、园林等。物业管理的概念由专门管理机构、对已建成并投入使用的物业，与产权人（发展商）、使用人（业主委员会）以签订经济管理合同的方式，负责物业的人事行政、公共设施及设备的运行维护以及公众事务的服务。概括而言，物业管理就是对物业公共地方、公共设施和公众事务的管理，为使用人（业主或租户）提供多层次、全方位的综合性优质服务。二、物业管理的对象物业管理的对象是人和环境。在人的衣、食、住、行中，“住”是基本生活中最重要的内容之一。在改革开放的社会环境中，人们对居住条件的要求越来越高，对于人类社会最核心、最活跃的细胞——家庭而言，都离不开住所这个最基本条件。在社会主义市场经济大环境中，经济活动的场所——商场、写字楼和其字社会服务场所的需求也越来越大，各类的物业发展速度也在不断加快，因此，物业管理服务的核心对象是“人”。随着人们经济条件的改善，对居住的条件有了更新更高的要求，人们对生活、工作环境也需要不断完善。建筑物的环境、装饰、温度、明亮度、配套设施、色彩以及周边条件对人们的工作、生活、学习、身体、心理都有极大的影响。物业管理就是围绕着“人”这一特定对象，由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者委托，根据国家有关法规，依据合同规定要求，运用现代化管理科学和先进技术，以经济手段对建筑物、公共配套设施、场地、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护实施统一的专业化管理，为物业使用者提供高效、优质、便捷、经济的综合服务。三、物业管理的核心是服务既然物业管理的服务对象是使用者，物业管理者制定的一系列法规、手册、须知、规定等文件，都应该本着维护使用者利益的精神而制定，决不能有束缚使用者的任何限制。然而，不少物业管理公司在这些文件中充满了“不准”、“否则”、“严肃处理”等词句，令使用者十分反感，甚至产生对抗情绪。这就有违物业管理为使用人服务的精神。为什么不能采用“请不要”、“希望”、“合作”、“不便”、“为了您的安全”等亲切的语句呢？物业服务的优劣，是需要管理者和使用者的相互配合，而这种配合是应该由管理者采取主动的。只有这样，才能创造一个良好的服务环境。四、物业管理的四大目标1、竭诚为业主服务，使物业保值增值。发展商投资物业开发，其目的是要最大限度地追求利润。优秀的物业管理公司，不但能对物业善加维护，使其“青春常驻”，而且能提供一流的优质服务，使企业形象潜移默化地进入市场，扎根在消费者心中，形成物业以外的无形价值。将有形资产与无形资产紧密结合起来，使物业保值和增值，为业主带来更大的利润。这是物业管理公司的首要目标。2、为用户服务，创造良好的工作和生活环境。物业管理并非管理机构，而是第三产业，是友偿出售智力和劳务的服务性行业。物业服务要做到：时间+空间+服务。所谓时间是一年365天都要分分秒秒地提供服务。所谓空间是要保证业主有一良好的空间环境，不停电，不漏水，不堵塞，绿化、清洁良好，工作、生活安全。要使物业分分秒秒保持良好的环境，靠的是优良的服务。因此，“服务”也是一种有价值商品。3、为社会服务，使家庭、经济、社会、环境协调发展。随着国家经济发展，要求房地产稳步提高发展速度。如何有效地管理好新兴物业，是一个宠大的社社会会问题。1993年房地产业占我国国民生产总值30%，根据国家预测，到2000年，房地产业将国民生产总值的5.5%，争取2010年达到10%。可见，物业管理行业发展的潜力很大。企业服务，求生存，求发展，求效益，求形象。物业管理公司是靠出售智力和劳务的经营型企业，其利润是靠收取微利——管理人酬金而生存的服务行业。它的生存有赖于业主和租户有限的管理酬金，物业管理公司要求生存和发展，必须实行现代化科学管理，在运行机制上要做到独立自主、自负盈亏、自主经营，走自我发展的道路。目前，相当一部分物业管理公司还处于发展商的保护伞下工作，依赖思想还很普遍，一旦业主法律意识增强，要求高质量等值服务，如果物业管理公司的服务质量差，业主委员会行使否决权时，再大的保护伞也无法挽回管理公司失败的命运。第二节工程管理的重要性工程管理是物业管理建设的基础工作物业的质量优劣，取决于物业设计的水平和工程施工质量的好坏。不少物业由于没有很好地考虑物业管理的行业特点，在设计中遗留了不少问题，使用物业管理处于十分被动的境地，大部分精力消耗在填平被齐的工作上；而且工程质量如不严格监督，往往被某些不良承建商偷工减料或者任意修改设计，使物业质量受到严重损害，导致小业主和租户没完没了的投诉，使管理人员疲于应付。优秀的物业管理必须具备良好的硬件和软件物业管理的硬件就是