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没有组织目标,绩效无从谈起《20812版-房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 1.fangce.net 海量房地产资料免费下载 0755 :800018087招商局地产控股股份有限公司成本目标管理工作指引（2009年9月试行稿）第一章 总则本指引旨在强化公司项目总成本控制，使各阶段成本目标在项目开发各环节置于可控范围，以符合公司成本管理精细化的要求。 本指引适用于公司所属独资或合资项目的成本目标管理全过程。术语及注释本指引中所称“公司”指招商局地产控股股份有限公司总部、深圳招商房地产有限公司。本指引中所称“区域管理总部”指招商局地产控股股份有限公司在深圳市外成立的区域管理组织机构。本指引中所称“项目部”指招商局地产控股股份有限公司总部及深圳招商房地产有限公司所属项目的管理组织。本指引中所称“项目公司”指招商局地产控股股份有限公司总部在深圳区外成立的独资或合资公司。成本目标分四阶段进行编制、审核、审批及发布实施管理。其中：“第一阶段成本目标”指拿地完成规划设计后编制的成本目标；“第二阶段成本目标”指方案设计完成后编制的成本目标；“第三阶段成本目标”指初步设计完成后编制的成本目标；“第四阶段成本目标”指总包招标后编制的成本目标。第二章 第一阶段成本目标本阶段成本目标在招、拍、挂拿地成功后，成本管理部两周内完成编制，发展部等其他部门需要在1周内提供相关资料；其他拿地根据公司开发计划要求完成编制。本阶段成本目标编制职责为：一、公司成本管理部为主责部门，负责汇总各责任部门提交的资料，完成目标编制后按相关流程报审及报批。二、公司发展部为配合部门，负责提供项目土地费用相关情况、土地规划资料及其他相关资料。三、公司策划设计中心为配合部门，负责提供项目定位、设计前置工作成果资料、目标体系表格中规划指标数据等。四、公司工程管理中心为配合部门，负责提供项目分期开发计划。五、公司营销中心/商业地产中心为配合部门，营销中心负责提供销售项目的销售价格；商业地产中心负责提供租赁项目的租金单价水平及出租率情况资料。六、公司财务部为配合部门，负责提供项目土地相关费用、财务费用及管理费用的总额。本阶段需形成总投资、建安成本可售面积单方、成本利润率等控制指标供审核机构审批决策使用，审批确定后的指标将作为后续设计控制重点。第一阶段成本目标按项目类型产品编制汇总，形成项目总投资。不同类型产品建造成本标准为后续相应各产品类型的方案设计成本控制限额。公司成本管理部依据各配合部门提供的相关资料进行成本目标编制。各责任部门负责提供的资料需书面移交给成本管理部，过程中做好资料签发和签收的台帐登记工作，资料移交完成时间为成本目标编制的起始时间。策划设计中心根据设计定位，在公司项目中提出设计参照项目，成本管理部根据参照项目结算成本情况或成本目标情况确定参照成本。没有参照项目的需进行市场调研，确定参照成本。成本目标编制在参照成本基础上考虑以下因素：工程价格指数变动情况；地域差异情况；建筑市场竞争程度；项目开发计划工期要求；项目周边情况及自身特点要求；项目所在城市投资环境等情况。本阶段成本目标设“预备金”项，主要用于不明地质处理及其他不可抗力等引起的费用增加，本费用专款专用；其使用审批权限在成本委员会。一般住宅项目不取该费用，特殊项目可以按照建安费（三至五项费用之和）的比例计取。本阶段目标编制为当期成本，后续第二阶段成本目标中的钢筋、砼等主材价格可以根据编制期的市场波动情况进行相应调整。销售价格由营销中心根据策划设计中心的设计产品定位进行市场调研后，以书面形式提供。本阶段测算的成本净利润率应满足不低于15%的要求，或根据公司针对具体项目的投资策略取定合理的成本利润率。本阶段成本目标编制见本指引附录：《第一阶段成本目标标准表格模板》。第一阶段成本目标是经公司投资委员会审批通过的二~六项成本为基础，按照实际的地价调整后确定。本阶段目标编制、申报及审批流程见本指引附录《第一阶段成本目标管理流程》。第三章 第二阶段成本目标本阶段成本目标在报建方案设计完成并提供相关设计资料后两周内完成编制。本阶段成本目标依据方案设计报建内容编制。在第一阶段成本目标范围内，按项目方案设计情况对第一阶段成本目标进行细化。本阶段成本目标编制职责为：一、公司成本管理部为主责部门，负责汇总各责任部门提交的资料、完成目标编制后按相关流程报审、报批及发布。二、公司策划设计中心为配合部门，负责提供的方案成果文件，包括详细的规划指标、建筑设计总说明、总平面布置图、各楼层建筑平面图、建筑立面图及方案效果图等纸质及电子文档文件；完善目标体系表格中规划指标数据等。三、公司工程管理中心为配合部门，负责编制项目详细开发节点计划。四、公司营销中心/商业地产中心为