房地产投资分析课件第5章 房地产投资项目基础数据分析估算.ppt

房地产投资分析课件 5．3借款还本付息的估算 2）还款时的利息计算 还款时利息的计算因还款方式的不同而不同。 （1）等额偿还本金和利息总额时 ① 年等额还本付息，计算公式： 式中：A:每年的还本付息额；Ic:宽限期末固定资产投资和开发产品成本的借款本金或本息与初始经营资金借款本金之和；i:年利率（实际利率）；r:贷款方要求的借款偿还时间（由还款期开始计算）； ：资金回收系数。 5．3借款还本付息的估算 ② 每年支付利息，其计算公式为： 每年支付利息 = 年初借款余额累计×年利率 每年初借款余额累计 = Ic－ 本年以前各年偿还本金累计 ③ 每年偿还本金，其计算公式为： 每年偿还本金=A- 每年支付利息 5．3借款还本付息的估算 （2）等本偿还时 等额还本、利息照付是指偿还期内每年偿还的本金额是相等的，利息将随本金逐年偿还而减少，但各年之间的本金及利息之和不等。 ① 各年还本付息额，计算公式； 式中：At：第年还本付息额。 5．3借款还本付息的估算 ②每年支付利息，其计算公式为： 每年支付利息=年初借款累计×年利率 ③每年偿还本金（含建设期未付利息） 每年偿还本金=Ic/n（等额） 5．3借款还本付息的估算 2．国外借款利息的计算 国外借款利息在计算时与国内计算方法大体相同。 5．3借款还本付息的估算 5．3．4借款还本付息表 借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反映流动资金借款本息。流动资金借款的还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。 其表格形式如表5-21。 序号 项 目 合 计 1 2 3 … N 1 借款及还本付息 1 1．2 1．3 1．4 1．5 期初借款本息累计 本金 利息 本期借款 本期应计利息 本期还本 本期付息 2 借款偿还的资金来源 2．1 2．2 2．3 2．4 利润 折旧费 摊销费 其他还款资金 表5-21 借款还本付息表 单位：万元 5．3借款还本付息的估算 针对项目还本付息表，可进行如下分析。 1．分析项目债务清偿能力 2．协助安排短期贷款 3．研究资金筹措方案的合理性 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 11．开发期间税费 开发期间税费是指项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。各项税费应根据当地有关法规标准估算。 序 号 项 目 金 额 估算说明 1 2 3 4 5 6 7 8 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 合 计 表5-9 开发期税费估算表 单位：万元 5．1房地产开发项目总投资与总成本费用的估算 12．不可预见费 房地产项目投资估算应考虑适当的不可预见费用。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的3%~7%估算。 如果是开发完成后出租或自营的项目，还应该估算下列费用： 13．运营费用 14．修理费用 5．1．3房地产投资估算各种报表 5．2房地产投资项目的收入、税金估算与资金筹措 5．2．1经营收入估算 1．租售方案的确定 租售方案一般应包括以下几个方面的内容： 1）项目出售、出租还是租售并举？出售面积和出租面积的比例是多少？以及整个项目中哪些出售、哪些出租、哪些自营？ 2）可出售面积、可出租面积、自营面积和可分摊建筑面积及各自在建筑物中的位置； 3）出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量的确定，并要考虑租售期内房地产市场可能发生的变化对租售数量的影响； 4）售价和租金水平的确定； 5）收款方式与收款计划的确定。 这一过程在实际工作中，可参照表5-10、5-11、5-12、5-13进行。 销售期间 第1期 第2期 … 第 N期 合计 销售 计划 面积 百分比 100% 收款 计划 期 间 百分比 销售收入 百分比 销售收入 百分比 销售收入 第1期 第2期 第3期 … 第N期 总计 房地产开发项目销售计划及收款计划表 表5-10 单位：建筑面积（㎡），销售收入（元） 序 号 项 目 名 称 建设期 经营期 第1期 第2期 第3期 … … … 第N-1期 第