第5章 房地产投资财务分析.ppt

第4节 房地产投资财务分析的指标 流动比率 　　流动比率是项目的流动资产与流动负债的比率。其计算公式为： 　　它是一个描述项目流动资产变现为现金以偿还流动负债的能力的指标。流动比率的高低反映了项目资产承受流动资产贬值的能力和偿还中、短期贷款的能力。流动比率越高，说明企业的运营成本（即流动资产减流动负债的余额）越高，该项目偿还贷款的能力越强。 第4节 房地产投资财务分析的指标 速动比率 　　速动比率是项目的速动资产与流动负债的比率。其计算公式为： 　　速动资产是指能迅速转变为货币资金的资产。它是流动资产扣除存货后的部分。存货的变现能力要差一些，如待销售的商品房。它是反映短期偿债能力的指标。 房地产投资财务分析案例 　项目概况 　　该房地产投资项目位于某市高新技术开发区科技贸易园内，根据该市规划局关于该地块规划设计方案的批复，其规划设计要点如下： 　　1．用地面积：11417㎡； 　　2．建筑密度：≤35%； 　　3．容积率（地上）：≤4.62； 　　4．绿化率：≤25%； 　　5．人口密度：≤1085人/公顷 　　6．规划用途：商住综合楼 房地产投资财务分析案例 　规划方案及主要技术经济指标 　　根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢23层的商住综合楼宇。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共4层，1－2层为商业用途，3－4层以配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼2个，均为19层高，为住宅用途。 本项目主要经济技术指标参见表１与２。 7200 ㎡ 车库面积 304 户 居住户数 4681 ㎡ 道路面积 2854 ㎡ 绿化用地 34.68 ㎡ 人均居住用地 4280 ㎡ 公建面积 3.5 人 平均每户居住人数 36898 ㎡ 居住面积 122 ㎡ 平均每户建筑面积 52426（地上） ㎡ 总建筑面积 1064 人 居住人数 11417 ㎡ 占地总面积 数 量 单 位 项 目 数 量 单 位 项 目 表１ 项目主要技术经济指标(一) 房地产投资财务分析案例 264 人防面积 300 设备面积 7764 7200 停车库 2 地下室 52426 地上总建筑面积 36898 1942(每层) 住 宅 19(2个) 塔 楼 4280 公建面积 15528 11248 商 铺 4 裙 楼 总面积(㎡) 所占面积(㎡) 功 能 层 数 表2 项目主要技术经济指标(二) 房地产投资财务分析案例 房地产投资财务分析案例 　项目开发建设及经营的组织与实施计划 　　1．有关工程计划的说明 项目总工期为36个月（从2001年3月至2004年3月）。 当完成地下室第一层工程时，开展预售工作。 　　2．项目实施进度计划 项目实施进度计划如表３所示。 27 销售 10 2 竣工验收 9 3 公建配套工程 8 3 红线内外工程 7 7 室内外装修工程 6 6 设备安装工程 5 7 主体结构工程 4 6 基础工程 3 前期工程 2 6 征地拆迁 1 4 2 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2 12 10 8 6 4 2004 2003 2002 2001 进度安排（按双月计） 持续时间(月) 工程量 项目名称 序号 表３ 项目实施进度计划表 房地产投资财务分析案例 房地产投资财务分析案例 　项目财务数据估算 开发成本估算 　　（1）土地费用。本项目费用为15191万元。 　　（2）前期工程费。本项目前期工程费估算参见表４。 　　（3）建安工程费。参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费。估算结果。参见表５。 　　（4）基础设施费。估算过程参见表6。 　　（5）开发期税费。估算过程参见表７。 　　（6）不可预见费。取以上（1）－（4）项之和的3%，为832.77万元。 　　开发成本小计：30966.4万元 894.48 总 计 68.50 60元/㎡ 场地平整费 5 275.33 建安工程费×2.5% 通水、通电、通路费 4 55.06 建安工程费×0.5% 水文、地质、勘探费 3 165.20 建安工程费×1.5% 可行性研究费 2 330.39 建安工程费×3% 规划设计费 1 金 额 计 算 依 据 项 目 序 号 表４