五爱深港房地产开发公司项目成本管理探讨.docVIP

五爱深港房地产开发公司项目成本管理的探讨第2章五爱深港公司的项目成本管理五爱深港公司对项目成本明确提出了“全成本”的概念，将项目建设过程中在全时间和全空间上发生的成本费用都定义为项目成本管理的范畴，并将项目成本管理工作划分成既有区别又相互联系相互影响的四个步骤，这样就确保了项目成本管理具有很强的广度和深度，又具有可操作的程序。依据项目成本管理理论和实践经验，五爱深港公司提出了自己的项目成本管理理念，包括项目成本管理的根本任务、项目成本管理的工作原则、项目成本管理的管理策略和项目成本管理的体系等四个部分。项目成本管理理念是公司项目成本管理工作的指导思想，规范着一切项目成本管理工作的开展。2.1项目成本管理发展现状2.1.1项目成本的构成及其影响因素项目成本是指在项目从决策、设计到最终完成产品这一项目管理全过程中所耗费的全部费用的总和。五爱深港公司对项目成本提出了“全成本”的概念，“全成本”的概念包括时间与空间上的分布，时间上的分布是指成本在项目建设的全过程中都在发生，空间上的分布是指项目成本突破了单纯的财务核算成本，从工程部、成本部到销售部、人事部等每个部门都是成本的制造者和成本管理活动的参与者。因此，项目成本的构成就包括了从项目现场发生的开发成本、公司经营管理发生的管理费用财务费用、直至销售现场发生的销售费用在内的一系列费用支付。具体包括以下几个内容：1.开发成本主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费和公共配套设施费。2.开发间接费用9主要为所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：派驻项目现场人员的工资、福利费用、折旧费用、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。3.管理费用主要为企业在项目建设期间日常经营管理中发生的各种开支，包括：管理人员工资、福利费、办公费、水电费、劳保费、差旅费、咨询费等等。4.财务费用主要为筹集项目建设所需资金而产生的筹资费用，主要是向金融机构贷款而产生的利息支出和手续费等。5.销售费用主要为销售项目产品而发生的所有费用，主要包括：广告宣传费、销售人员工资、福利、营销推广费等。6.税费主要为企业在经营管理和销售产品的过程中应按国家和地方规定缴纳的相关税费。影响一个项目成本的因素有很多也很复杂，但最为重要的项目成本影响因素有五个方面：1.项目范围项目范围从根本上决定着项目成本。项目范围越大、项目所需完成的任务越复杂，项目的成本就越高，项目范围越小、任务越简单，项目的成本就越低。2.项目工期每个项目都有一个最佳的项目工期，进度安排少于或是长于必要工期时项目成本都将明显增加。3.项目质量项目质量要求越高，项目所需成本也就越高。此外，质量的检验、保障以及补救工作，也都会产生质量成本，进而影响项目成本。4.耗用资源的数量和价格项目耗用的资源越多、耗用资源的价格越高，项目成本就会越高。5.管理水平的高低在项目建设期间，管理的水平较高，项目成本相对会降低。2.1.2项目成本管理的含义及特点项目成本管理是贯穿于项目管理的全过程和各个方面，从投资决策、规划设计、项目实施、项目销售等各个阶段，在保证符合工期、质量等约束性条件的前提下，通过计划、组织、控制和协调等技术、经济和管理措施实现预定的成本目标，并尽可能降低成本费用和实现项目盈利目的的一种管理活动。项目成本管理具有以下几个特点：1.具有事先能动性即在项目管理的起始点，就对成本进行预测，以计划成本为目标，从技术和管理等各个层面制订成本管理计划，予以事先、主动、超前控制。2.具有综合性项目成本管理必须与工期管理、质量管理、技术管理、合同管理、资金管理、消费者需求、自身企业需求等各环节紧密结合，形成完整的管理体系。3.具有全过程性由于成本具有全时间和全空间的概念，因此项目成本管理也必须是全过程的，贯穿于项目建设的全时间和全空间。4.动态跟踪性项目成本管理必须对事先所设定的目标成本及相应项目活动的实施过程自始至终地进行监督、控制和调整。2.1.3项目成本管理的步骤项目成本管理主要包括四个步骤：项目资源计划、成本估算、成本预算和成本控制。1.项目资源计划11指为保证项目顺利实施，通过分析和识别，对项目需要投入的资源种类、数量和何时投入资源进行配置和平衡。其目的是在不影响项目进度的前提下，最大限度地利用有效资源。在项目成本管理工作中要按照动态管理原则对项目的每个阶段进行科学的资源有效性分析。2.项目成本估算指编制一个完成项目所需资源成本的近似估算和计划。项目成本估算是从费用的角度对项目进行规划。这里的费用是一个广义的概念，可以是工时、材料、人员和资金等。项目成本估算也必须在项目的各个阶段动态地管理，在项目的不同阶段不断精细化，估算精度要不断提高。依据项目不同的阶段和成本估算的不同时期，成本估算分为初步估算、控制估算和最终估算。在项目投资决策时可能