文山桑拿水疗会所项目投资价值.docVIP

文山桑拿水疗会所项目投资价值分析报告20水疗会所项目可行性分析水疗市场未来发展趋势近年来水疗行业已成为一个朝阳产业并处于继续发展态势，据不完全统计，昆明市区每年新开6000平米以上水疗会所6-10家，且会所规模逐年扩大。就我国国内来讲，随着经济的发展，生活水平的提高，消费能力的增强，消费观念的进步，消费者对洗浴的要求越来越高，已经完全摆脱了传统的“澡堂子”的模式，而是升华为以放松精神、愉悦身心为目的的新型休闲娱乐方式。水疗会所更成为成功人士洽谈业务、广泛社交的重要场所，带之而来的是规范化、专业化、多功能及洗浴休闲为一体的综合性的娱乐场所，让人们在洗浴中处在一种清新高雅的氛围中，并逐渐融入在现代化的社会的思想观念里，形成特有的洗浴文化，也打造了具有中国特色的洗浴行业。尽管综合性的水疗会所投资很高，但由于洗浴消费的规模性、大众化，加上业已形成的时尚性、潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观。以昆明世纪城大澡堂水疗会所为例：该会所2008年4月进入设计阶段，同年12月24日试营业，总面积超过一万平米，总投入额达到七千多万，开业至今会所基本天天爆满，特别是周末用餐时段常常需限制进入餐厅人数，晚上更是一床难求。两年后的2010年底基本收回成本并在成都地区再次投资一家面积超过两万平米的超级水疗会所。而据了解另一家2007年在曲靖开业的四千平米水疗会所投资人也于三年后从近年发展来看，这一趋势正向一些地州城市扩散，大理，曲靖，玉溪等地类似水疗会所也纷纷开业，且都经营的有声有色。而据调查文山地区市场刚进入一个起步期，如今只有一家相对规模的桑拿浴场，且从设施到设计经营理念相对滞后，因此我们认为于文山市投资此项目是有很大操作空间及发展前景的。本项目水疗会所的可行性分析2.1项目经营水疗会所的优势①洗浴规模：本项目总面积达8000平米，在文山地区来说是绝无仅有的，如此大的面积进行水疗会所投资，无疑形成了规模效应，一方面有利于投资商将项目作为文山市的一个洗浴娱乐的亮点,提升周围地块影响力；另一方面有利于项目形成自我的独立环境，若配以完善的服务配套设施，优雅高贵的洗浴娱乐环境，营造一个放松的洗浴娱乐氛围，必能增加该项目的市场竞争力。②交通条件：本项目位于文山市市区核心区域，交通十分便利。③周边环境：项目所处地段位于文山市市区核心商业住宅区域，商业气氛浓厚,人流量基数很大,而周边还拥有多个大型的成熟居住区，这些有利条件都为项目提供了最有力的客流基础。④物业管理：由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理的要求相对也比较高，而开发商的物业有多年的物业管理经验，储备了大量专业的物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。⑤企业实力：投资企业为文山地区实力地产开发商，不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是一个强有力的支撑，对于企业后期的经营有非常大的帮助。⑥地块优势：本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定的经营场所，确保投资回报的如期实现。⑦客源优势：近年来水疗在以休闲、康乐、健身的良性模式发展下，其客源范围不断扩大，如今已逐渐形成大众化消费趋势，而其中家庭及朋友聚会比重不断加大，消费人群更是完全涵盖了从儿童，青年，中年至老年的全体人群，相对于其他如KTV等仅针对部分人群消费来说优势十分明显。2.2项目的机会分析①从上面提到的本项目的几大方面优势，特别是项目规模的优势，是本地所有洗浴中心所无法比拟的。其他本地水疗相对本项目而言，都只是中小项目。②国家多次强调拉动内需的必要性,而消费作为拉动内需和经济增长的一个重要动力，正在寻求新的突破，如今文化休闲服务开始成为新兴的消费热点。而洗浴娱乐则是休闲服务中重要的一部份，因此本项目正迎合了现在城市人的消费心理，又填补了本地高档次水疗娱乐消费空白。③随着文山市政府对于目标区域内的规划和开发，在不久的将来，目标区域不论是生活环境还是商务环境都将会有一个质的飞跃，而本项目作为开拓者，能够在今后立于不败之地。④从省会城市昆明近几年的水疗行业发展状况来看,每年都有4-5家大型水疗场所投资兴建,且很多都为同一企业的二次投资,也就是说一般在新开场所2-3年后丰厚的利润又能让投资人再进行新的项目选址兴建,这一现象也从另一个侧面印证了这一行业可观的投资回报率.⑤如今国内通货膨胀严重，人民币购买力持续下降，而国内投资渠道又相对单一，投资此项目亦有资金保值升值的作用。2.3结论本项目经营洗浴中心的市场机会和社会效应都是巨大的。水疗中心消费群体特征分析对昆明现行水疗项目进行考察后发现6000平米以上水疗中高端场所已基本形成大众消费为主导的消费群体，多以家庭活动，朋友聚会，公司活动及商务接待为主。消费群体广泛，无单一性顾虑。自营洗浴中心的空间布局划分洗浴中心初步规划面积为8000平米。表 洗浴中心项目的大概面积规划序