张家界天门洞体育发展富人区项目产品定位与发展战略报告.doc

张家界天门洞体育发展富人区项目产品定位与发展战略报告中原（湖南）房地产代理有限公司2011-7-10世界级的旅游区，顶配级的富人区—张家界·天门洞体育发展项目产品定位与发展战略报告— 本报告思考、回答的核心问题：对市场怎么理解？对项目怎么理解？对战略怎么理解？产品如何定位？产品价值如何塑造？——在城市多极发展格局之下，如何理解城市与区域的价值，如何实现对项目价值理解的拨高与升华；——在整体市场环境之下，如何理解未来的宏观趋势、高尔夫及旅游地产市场的发展与变化；——在对城市发展趋势及未来市场趋势理解的基础之下，对于本项目总体战略的认识与选择、确立；——在对项目总体战略理解的基础之下，对于项目整体市场定位、产品定位、客户定位的研判与确立；——在对项目产品定位的基础之下，对于项目产品打造、价值塑造的研究；市场环境研究发展战略研究项目定位研究产品价值塑造项目价值研究本报告核心思路一、宏观市场研究二、中观市场研究三、高尔夫球会及高尔夫地产研究五、城市价值研究六、区域价值研究七、项目价值研究十一、整体属性与整体定位十二、客户分析与客户定位十三、项目产品定位研究八、项目开发目标九、未来趋势研究十、项目发展战略十五、建筑风格与价值塑造建议十四、园林风格与价值塑造建议十七、商业打造与价值塑造建议十六、会所配套与价值塑造建议十八、户型创新与价值塑造建议十九、产品附加值及其它价值塑造建议四、旅游地产专项市场研究2010年全国楼市表现一片红火：全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33#ff66ff.2%；房屋施工面积增长26#ff66ff.6%；土地购置面积增长28#ff66ff.4%，土地购置费9992亿元，增长65#ff66ff.9% 2010年，全国房地产开发投资48267亿元，比上年增长33#ff66ff.2%，其中，商品住宅投资34038亿元，增长32#ff66ff.9%，占房地产开发投资的比重为70#ff66ff.5%。2010年，全国房地产开发企业房屋施工面积40#ff66ff.55亿平方米，比上年增长26#ff66ff.6%；新开工面积16#ff66ff.38亿平米，增长40#ff66ff.7%；房屋竣工面积7#ff66ff.60亿平米，增长4#ff66ff.5%，其中，住宅竣工面积6#ff66ff.12亿平方米，增长2#ff66ff.7%。2010年，全国房地产开发企业完成土地购置面积4#ff66ff.10亿平方米，比上年增长28#ff66ff.4%，土地购置费9992亿元，增长65#ff66ff.9%。　整体市场情况分析注：数据来源于国家统计局表一：2010年全国房地产开发投资面积表二：2010年全国房地产开发投资金额2010年全国楼市表现涨声一片：全国商品房销售面积10#ff66ff.43亿平方米，比上年增长10#ff66ff.1%；商品房销售额5#ff66ff.25万亿元，比上年增长18#ff66ff.3%；新建住宅销售价格同比上涨7#ff66ff.6%。2010年，全国商品房销售面积10#ff66ff.43亿平方米，比上年增长10#ff66ff.1%，增幅比 1-11月提高0#ff66ff.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8#ff66ff.0%，办公楼增长21#ff66ff.9%，商业营业用房增长29#ff66ff.9%。2010年，商品房销售额5#ff66ff.25万亿元，比上年增长18#ff66ff.3%，增幅比1-11月提高0#ff66ff.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14#ff66ff.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31#ff66ff.2%和46#ff66ff.3%12月份，新建住宅销售价格同比上涨7#ff66ff.6%，其中，商品住宅销售价格上涨8#ff66ff.5%，其中普通住宅销售价格上涨7#ff66ff.2%，高档住宅销售价格上涨12#ff66ff.8%；经济适用房销售价格上涨1#ff66ff.0%。与上月相比，新建住宅销售价格上涨0#ff66ff.3%。其中，商品住宅销售价格上涨0#ff66ff.3%，其中普通住宅销售价格上涨0#ff66ff.4%，高档住宅销售价格上涨0#ff66ff.2%；经济适用房销售价格上涨0#ff66ff.1%。整体市场情况分析2010年商品房销售面积增长10#ff66ff.1%2010年商品房销售金额增长18#ff66ff.3%新建住宅销售价格同比上涨7#ff66ff.6%2007200820102009政策平稳过渡政策先紧后松政策持续收紧政策先松后紧停止核准用于购买土地等用途的房企IPO；提高土地增值税预征税率；打击假按揭、假首付、假房价等行为；减免住房交易税；支持住房消费；下调资本金比例；取消税收优惠；收紧房贷政策；加强土地监管出台限购令；政策