瑞士不动产登记法律构架和实务操作(上).docVIP

瑞士不动产登记法律构架和实务操作(上) 　　一、瑞士的政治架构及房地产市场基本情况 　　（一）瑞士联邦制的政体 　　瑞士是一个多党联邦议会民主共和体。瑞士联邦委员会是主管联邦的最高政府机构，由联邦议会选举产生，任期4年，作为联合内阁和集体领导运作。它实行委员会制，7名委员分别担任外交、内政、司法与警察、军事、财政、国民经济和交通运输部长，国家元首也由他们轮流担任。自1848年以来，瑞士行政架构从未同时更换过，保持了长期的延续性。 　　（二）瑞士的立法司法体系 　　瑞士的联邦立法权最初被赋予联邦议会，政府没有立法权。19世纪末以来，随着政府对经济干预的加强以及依法行政的需要，政府获得了授权立法的权力。政府立法主要是通过向议会提出议案以及制定行政法规、行政规章的方式实现，在议会立法的法案中，70%-80%为政府提出的议案。各州也有其议会，享有联邦宪法和州宪法规定的立法权限。 　　瑞士设有一个联邦最高法院，法官由议会选举产生，任期6年，该法院的职能是审理对州法院判决或联邦行政机构行政裁决的上诉。瑞士的26个州均有自己的宪法、行政机构、议会、法院，在本州的立法决策上有相当大的自主权。 　　（三）瑞士房地产市场基本情况 　　瑞士为发达国家，人口约750万人，其中20%为外籍人士。瑞士是个高离婚率的国家，目前约有126.83万户单身家庭，而有孩子的家庭总数为108.43万户。其房地产市场经过多年的发展，已进入了一个稳定发展期，人均居住面积达到44平方米，供需总体平衡，呈现“四多、四少”的特点。1.住房市场存量多，增量少。2.租房者多，购房者少。目前瑞士住房自有率为40%左右，明显低于挪威（83%）、法国（53%）等其他发达国家。3.购房贷款的多，还本金的少。由于银行可提供八成房贷，且贷款利率很低，瑞士人买房一般不会全款购房，而选择归还利息而不还本金，尽量延长债务期。另外，贷款利率可冲抵纳税基数，合理避税。房屋出售时一般都附带抵押贷款，由买受人继续还款。4.入住率高，炒房者少。瑞士针对“炒房”行为制定了严厉的税收政策，令“炒房者”望而却步。对外籍人士购房，审核非常严格，甚至需要当地民众表决通过方可。据介绍，瑞士的住房空置率仅为1.5%。 　　二、瑞士不动产登记的特点 　　（一）完善的法律体系 　　1.瑞士民法典。瑞士于1848年组成联邦，制定了联邦宪法。根据联邦宪法，私法的立法权属于各州。由于各州之间商业往来的需要与各州法律不同造成的不便，统一私法的要求日益迫切，1874年瑞士修改宪法，联邦取得在自然人的能力、婚姻、债法、汇票、破产等方面的立法权。1907年12月10日，联邦议会一致通过《瑞士民法典》，于1912年1月1日起施行。其中第四编为《物权法》，包括所有权、限制物权（役权及土地负担、不动产担保、动产担保）、占有及不动产登记簿等三章。 　　2.各州的土地注册条例等不动产立法。瑞士许多州的土地登记历史悠久，如日内瓦土地登记已有200多年， 2011年对《土地注册条例》又进行了修订。 　　3.不动产登记技术规程。瑞士的不动产登记分散在各州进行，体制、管辖各不相同，2012年联邦制订出台了不动产登记技术规程，推行全国联网，实行登记数据标准化，并从联邦的角度对各类数据进行了统一规范。 　　（二）科学的程序安排 　　1.实行公证前置。《瑞士民法典》第650条规定：“共有关系，依合意，最多得在30年内不终止。合意须采用公证形式，并在不动产登记后，始生效。”第657条规定：“转移所有权的契约，不经公证，无约束力。”第779条规定：“（一）不动产担保，经在不动产登记簿上登记后始得成立。但法定的例外情况除外。（二）设定不动产担保的契约，须采用公证，始生效力”。瑞士的公证人为经过培训考核的专业人员，从中间人的角度，对交易的不动产以及双方的诚信度（如犯罪记录、银行贷款等）进行全面调查，并由公证人负责起草契约、递交登记申请、代收登记费用。公证人对公证文书承担责任，造成当事人损失的须进行赔偿，公证协会也会承担相应的兜底赔偿责任。 　　2.多方合作。瑞士的土地测量机构隶属于政府，独立从事测量工作；建筑物、道路、桥梁、管线等的测量一般由具备职业资格的测量师进行，测量数据由政府各部门共享。近年来，瑞士也在推行登记信息与税务部门的联网共享工作。 　　3.明确分工。公证人出具不动产交易公证文书，提交登记申请。登记机构填写受理日志，法律事务人员先进行全面审查，审查确认无误后，由受理人员进行录入，登记官再次进行审查并决定是否记载于登记簿。 　　（三）稳定的队伍构成 　　不动产登记机构的登记工作人员属于公务员序列，录入须通过统一的公务员考试，人员根据需要配备。队伍比较稳定，工资水平比一般的工作人员略高，随着年龄、级别的增加，工资有一套增长机制。除了出现大的工作失误或登记不当