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谁来评估房屋质量缺陷损失评估公司评估
谁来评估《房屋质量缺陷损失评估公司》评估 商品房出了质量问题,业主维权起诉到法院,要求开发商赔偿损失,法院判决赔偿的主要依据之一是房屋质量缺陷损失评估公司做出的房损评估报告,就这么一个非常重要的判决依据,却因房屋质量缺陷损失评估公司做出的房损评估报告结果不同,造成法院判决结果千差万别。 案例一、北京市石景山区XX小区集体诉讼案 位于北京市石景山区XX小区是北京城市XX公司于2005年5月开始开发建设的商品住宅小区,共有4幢楼,每幢楼12~22层,住宅600个单元。该小区于2004年月开始预售,于2005年6月建成交付业主。业主于2005年7月以后开始陆续装修入住。案例涉及的当事业主黎XX于2004年11月14日与北京市城市开发有限公司签订购房合同,一次性支付全部购房款84万元,购得该小区第10栋2单元商品住宅一套,面积134.82m2。并于2005年6月30日接收房屋。 业主收房时却发现卧室天花板(楼板)明显存在斜向45°裂缝,长度达两米。而且经进一步勘查,而且裂缝疑似上下贯通,该业主由此产生联想,立刻查看自家地面,果然发现地面也存在相同裂缝,其他单元业主也相继发现自己居住单元的天花板和地板存在位置、长度、走向和性质极为类似的裂缝。后经从楼上做浇水渗漏试验,发现浇水迅速从下层居室流出,证实此裂缝为上下贯通裂缝。最终,经过连环查看相互交流,竟发现该楼从1层到12层的所有住宅单元在相同位置均出现相同走向裂缝,而且最终获确认其性质均为楼板上下贯通裂缝。 针对上述问题,业主们与其开发商交涉时,对方便回避不见,开始采取事实上的拖延策略。 万般无奈之下,为了维护自己的合法权益,业主们遂诉诸法律。以“商品房出现重大缺陷”为由,将开发商―北京XX开发有限公司诉至北京市石景山区人民法院。随后,法院受理了诉讼。 为了确定业主们的损失,2006年1月石景山区人民法院委托北京市建筑工程质量司法鉴定中心对涉案房屋裂缝进行鉴定。鉴定机构要求业主事前对需鉴定的缺陷部位进行清理。北京市建筑工程质量司法鉴定中心遂于2006年1月对该栋的605室和1105室两户缺陷房间进行抽样质量鉴定。2006年2月,北京市建筑工程质量司法鉴定中心出具鉴定书。关于裂缝产生原因鉴定书载明:“…该鉴定书对以上缺陷给出的结论为:“…顶板裂缝是由温度和收缩作用产生的裂缝,系非受力裂缝。就此裂缝而言,尚不影响结构的安全性,但裂缝的存在,会对结构的适用性和耐久性产生不利影响。” 虽然有了这样的鉴定结论,还需要一个定量的结论。”即还需要由权威机构对房屋缺陷的实际损失给予定量评估,以便获得证据。 原告们经过5个多月的等待,2006年8月22日,石景山区人民法院终于向北京XX地产评估有限公司(下简称XX公司)发出委托函,委托XX公司对该案讼争的两项内容进行评估:房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失具体数额;房屋修复后是否存在价值的贬损。几天后,XX公司的房地产估价师终于出现在XX小区业主,对房屋质量缺陷造成的损失进行评估。整个现场的评估工作持续不到20min并未在现场对楼板开裂情况以及对室内装修可能产生的影响仔细进行观察和测量。 XX公司考察业主家里的装修情况后,于2006年12月6日,《房屋质量缺陷损失评估报告》(以下简称“房损评估报告”)终于出炉。这也是当时北京市首份房屋质量缺陷损失评估报告。 其中评估结论原文摘录如下: (1)对房屋因存在裂缝导致的质量缺陷损失进行评估:估价对象在估价时点2006年12月4日的房屋造成的损失价值为7480.3元. (2)裂缝修复后,已具备使用功能,但在房屋所有权人进行房地产转让时,可能会产生不利影响,造成房地产减值,根据估价人员现场观测及对同类物业综合分析,确定估价对象的减值比例为房地产总价的2~3%。 针对以上评估报告给出的结论,参与诉讼的笔者曾当庭提出自己意见,认为房损评估报告确定的损失数额过低。笔者根据实际工作经验,依据建筑业预算的有关规范和手册进行了计算,依据计算结果庭审时在法庭上提出,该“房损评估报告”给出的结论与国家的行业计算规范、手册,以及施工实际严重不符。例如当庭指出损失数额计算严重失实事实之一是,计算费用中“工期”一项中给出的工期天数为两天,与本案房屋裂缝缺陷修复工程实际所需工期相差太多。根据前述法官认可的修复方案,修复工程内容包括:拆除业主装修的地板、凿除裂缝周边混凝土并进行清理、浇筑混凝土、对受损和施工影响的顶棚和墙壁进行清理和粉刷、恢复房间地板,以及施工现场的整理等等,经过实际保守估算约需16天工期。笔者当庭还指出,房损评估报告对修复缺陷时房间原装修的破坏程度,以及施工影响损失的估算,与事实和规范完全不符。笔者作为业内人士认为,使用与评估方案计算损失所依据的相同规范进行计算,结果与
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