复地湾流汇年上半年营销计划.doc

复地湾流汇09年上半年营销计划复地湾流汇09年上半年营销计划销售目标 　 2月 3月 4月（爆破期） 5月 6月 合计 销售套数（套） 3 10 18 16 13 60 销售金额（万） 1200 4000 7200 6400 5200 24000目标解析月均销售速度： 12套/月，3-6月热销期月均速度：144#ff66ff.3套/月目标制定的依据（为何会将目标集中在上半年）：减小期房转现房对本项目网签造成的影响：09年6月底-8月底本项目二期面临期房转现房，房地产交易管理网无法进行正常网签，对本项目销售将产生一定影响，本项目的主要销售任务将集中在上半年完成；抢在新项目入市前出货：09年新品极可能采取低价入市快速倾销的策略保利垄上：预计09年6月开始推出三期，100栋独栋，100栋联排，保利从项目开盘初期即采取低价入市快速出货的策略，且其三期产品已经筹备一年未销售，预计其新品依然会以低于市场平台的价格入市快速倾销，消化区域内的大批客户；金科帕提欧：位于大柳树环岛以西昌平区小汤山疗养院旁，预计09年4月中旬开盘，联排产品，一期120套，全面积在370-470平米，地上面积260-320，地下面积赠送，花园80-100平米，金科是重庆位于龙湖之后的第二大发展商，擅长营造完美的现场展示；温哥华森林四期：具体时间未定，隐藏竞争光大上湖：位于京昌片区，预计09年3、4月份开盘，一期100栋独栋、8栋42套联排，独栋面积337-535平米，联排274平米、286平米两种户型；项目南侧紧临沙河水库，资源情况极优；目标实现难度分析2008年1月-2009年1月北部别墅市场月均销售情况：仅誉天下月均销售速度在12套/月以上，达到22#ff66ff.7套/月本项目07年全年月均销售速度为14#ff66ff.1套/月，销售均价11106元/平米，在市场环境较好、项目推广力度相对较大且价格在市场中占有绝对优势的情况下，仍未达到14#ff66ff.3套/月的销售速度本项目一期的主要销售期为07年3月-8月，热销期月均销售速度为21#ff66ff.2套，销售均价10254元/平米，目前二期剩余产品主要为D户型以及靠近湾浦公园的产品，报价均价已达17819元/平米，较一期热销期均价有73#ff66ff.8%的提升，分别将8折、7#ff66ff.5折、7折后的价格与热销期价格对比，7折后仍高于热销期价格，但07年是市场热胀的非理性阶段，故要达到07年的热销速度存在较大难度，但有机会冲击14#ff66ff.3套/月销售目标附：本项目07年、08年成交情况对照表 　 来电总量 月均来电 来访总量 月均来访 总签约 月均签约数 成交均价 净成交率 2007年 947 78#ff66ff.9 1472 122#ff66ff.7 172 14#ff66ff.1 11114 11#ff66ff.68% 2008年 760 63#ff66ff.3 986 82#ff66ff.2 38 3#ff66ff.2 14876 3#ff66ff.77% 下降幅度 　 -19#ff66ff.80% 　 -33% 　 -78#ff66ff.30% 33#ff66ff.80% -67#ff66ff.70%前期成交价格测算 户型 07年3-8月期间成交总价 二期成交总价区间 二期剩余产品8折后总价区间 二期剩余产品7#ff66ff.5折后总价区间 二期剩余产品7折后总价区间 A1 320-360 429-526 413 8#004699462 386 434 360 405 A2 320-350 428-528 382 456 358 428 334 399 A3 340-360 379-470 378 406 354 380 330 355 B1 270-300 357-433 368 443 345 416 322 388 B2 290-320 378-398 已售完 已售完 　 　 B3 无此产品 378-510 410 413 385 387 359 361 B4 无此产品 402-429 364 406 341 380 318 355 C1 270-300 343-429 368 414 345 388 322 362 C2 250-270 336 3406 324 380 302 355 D1 470 673-701 511 690 479 647 447 604 D2 #004699460-490 613 530 723 497 678 #004699464 633 D3 无此产品 无成交 550 702 515 659 481 615本项目07、08年成交情况对比市场竞争分析08年北部市场中竞争项目月度销售累计表现小结：从08年6月开始市场整体销售速度