第九章 房地产法律纠纷与解决.ppt (恢复).pptxVIP

第一节 房地产纠纷概述一、房地产纠纷的概念和特点 （一）概念 房地产纠纷——是指当事人在房地产开发、经营、使用、交易、服务和管理过程中，因土地和房屋所产生的各种权利、义务的争议。（二）房地产纠纷的特点 1、纠纷主体的多元性 2、纠纷内容的广泛性 3、纠纷形式的复杂性 4、纠纷处理的难度性和技巧性二、房地产纠纷的分类 按房地产纠纷法律关系的性质不同 1、房地产民事纠纷 （1）凡以房产为标的的买卖、租赁、建筑承包、合建、代理、居间、转让等民事行为发生的纠纷； （2）因单位内部分配公房使用权而产生的纠纷； （3）单位分配给职工住房使用权并订有分房合同的，职工由于本人原因离职、辞职，或被单位除名、开除的，单位根据合同要求收回公房使用权的； （4）当事人以违章建筑为标的发生的买卖、租赁、抵押等民事纠纷以及违章建筑妨碍他人通风、采光等引起的邻里纠纷。 （5）拆迁人与被拆迁人因房屋补偿、安置等问题发生争议，或者双方当事人达成协议后，一方或者双方当事人反悔，未经行政机关裁决，仅就房屋补偿、安置等问题，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为民事案件受理。 1998年3月，陈某依法承包了某村8亩旱地用做果园，种植火龙果。《土地承包合同》期限为3年，承包使用费为每年1万元。同年9月，陈某种下的火龙果开始结果。因火龙果为稀有新品种，行家估计陈某的果园的火龙果当年收入将至少4万元。同年9月10日，当地县政府因道路建设需要，经上级批准，征用包括陈某承包的旱地在内的土地50亩。征用土地的青苗补偿费统一发放给了某村，并要求某村在2个月内处理好地上作物，将土地交付给工程队入场使用。 陈某的火龙果因此颗粒未收。某村按被征用土地的受偿比例将3万元青苗补偿费支付给陈某，并通知其解除承包合同。陈某认为自己的果园至少应补偿10万元，某村则主张补偿标准是上级定的，与该村无关。于是，陈某向人民法院起诉某县政府，要求县政府提高青苗补偿费至8万元，并赔偿因县政府侵害承包经营权所造成的损失5万元。 问题：根据本案法律关系的性质，人民法院应如何处理此案?为什么? 分析：(1)人民法院不应受理陈某要求提高青苗补偿费的起诉。因为建设的青苗补偿纠纷属于行政管理关系，其被管理相对人是拥有土地所有权的某村。陈某不是相对人。 (2)要求县政府赔偿侵权造成的损失的起诉应当受理，但应驳回其诉请。因为县政府并未直接介入陈某与某村的承包经营关系，没有侵害其承包经营权。至于陈某与某村解除合同的补偿问题，应当依照有关法律及合同约定处理，属于民事法律关系，与县政府无直接法律关系。2、房地产行政纠纷 （1）因有关部门审批建筑执照不当，影响他人通风、采光引起的纠纷； （2）有关私房落实政策的案件； （3）因对行政机关就土地、矿产、森林的权利归属处理不服而引起的争议应列为行政管理性质的关系。 （4）公民、法人和其他组织对人民政府或者其主管部门就有关土地的所有权或者使用权归属的处理决定不服，或对人民政府或者其主管部门就房地产问题作出的行政处罚决定不服，依法向人民法院提起的行政诉讼，由房地产所在地人民法院的行政审判庭依法受理。? （5）公民、法人或者其他组织对人民法院或者城市房屋主管行政机关依职权作出的有关房屋拆迁、补偿、安置等问题的裁决不服，依法向人民法院提起诉讼的，人民法院应当作为行政案件受理。 原告与第三人系兄弟，父母在世时，原告和第三人及其父母共同居住，居住的私有房屋也登记在父母名下。父母去世后，第三人在原告不知情的情况下，向本案被告（房产局）提出确认该私房为其单独所有的申请，被告经调查取证后做出了确权给第三人所有的具体行政行为。原告认为该具体行政行为侵犯了其应享有的共同财产继承权，因而引发诉讼。 法院查明：本案房产系原告与第三人共同出资翻建，原告与第三人对该房屋是共有关系。第三人办证时，隐瞒了房屋共有的事实，被告依据第三人申请办证，只对房屋坐落位置、四至墙界，建筑结构，房屋面积等进行堪丈调查，对于共有房屋的事实未于核实，属于作出具体行政行为的主要证据不充分。判决撤销被告房产局颁发的房屋所有权证。三、房地产纠纷成因分析 1、行政管理部门工作不到位 2、无开发资格的开发商大量涌现 3、开发商没有健全的开发手续 4、开发商内部认购带来的隐患5、房地产中介市场的混乱6、购房人违背合同，逾期不交房款7、购房合同中隐藏的欺诈8、其他原因 第二节 房地产纠纷的解决途径 （一）协商 协商——是指纠纷双方通过商量与妥协，互相谅解，互相让步，友好解决双方的争议与纠纷。 湖南省怀化铁路房地产开发公司，从1994年起，先后在怀北、怀南、张家界、吉首、新化、靖州等铁路地区建设铁路职工住宅21个小区的过程中，碰到了不少的矛盾和纠纷，他们坚持以人为本，协商为主的形式，及时进行了化解，成为湖南房地产诚实守信A级开发企业。