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美国住房法发展与借鉴意义 　　 近期，国内关于房价未来走势的话题争论不休。房价涨跌应继续让市场中的供求去“说话”，政府要做好的是应进一步完善低收入阶层住房政策。随着政府加大对民生项目的投入，我国公共住房供给规模会逐步扩大，因此，应找到一条使公共住房供给效率更高的路子，在最大限度内为低收入群体提供住房帮助。一般以为，香港地区的公屋项目搞得不错，实际上，美国的公共住房管理得也不逊色。我国住房事立法工作却明显落后。我国虽然从中央到地方并存着众多有关住房的相关规定，但是却缺乏一个系统的《住房法》，制定出符合我国国情的《住房法》已迫在眉睫。美国住房业发展较早，其相关的立法工作早已于20世纪30年代展开。美国住房法的发展演变，对我国住房法的制定有重要的借鉴意义。 　　 一、美国住房法产生背景 　　 美国住房法产生于20世纪30年代，这一时期住房法的出台与经济危机的大背景密切相关。经济危机之后，美国为了复苏经济，联邦政府开始介入住房问题，制定了住房建设和解决中低收入阶层住房问题的一系列政策。因经济大萧条，住宅市场衰退，都市中房屋建设几乎减退了39％，这种状况促使联邦政府介入住宅市场。美国的公共住房限于由政府管理的住房，主要指低租金住房，其用途是满足城市低收入阶层的住房需求，在民众中知名度很高。在美国，公共住房真正由政府大规模供给是1929年至1933年大萧条以后的事。大萧条之后，美国在1932年《住宅抵押贷款法》、1934年《国家住房法》、1937年《住房法案》《住宅抵押贷款法》的内容。这些法律明确规定了法案的运行机构和担保人：“成立了‘房产贷款公司’（HOLC）,由联邦政府负责担保，培育了提供长久性、分期还款方式运作的抵押市场。[1934年《国家住房法》明确了法案的运行机构：“成立‘联邦住宅管理局’（FHA）和‘联邦储蓄贷款保险公司’（FSLIC），组建‘互助抵押贷款保险基金’，对个人住宅抵押贷款提供保险。陈劲松提到了法案的运行方式：“要求建立住房管理署，设立联邦存款和贷款公司，由政府提供低息贷款，鼓励私人投资于低收入家庭公寓住宅。”1937年住房法案，规定由联邦政府向地方住房管理部门提供资金，为有孩子的低收入家庭、老人伤残者或生理上有障碍的人建造、经营和维修住宅。设立联邦平民建设总处（USHA），负责向地方政府提供建在公共住房的补助。地方政府则具体负责合标准的公共住房建设事宜。”这一法案保障的对象：“该法案规定公共住房住户必须是收入属于最低的1?3的那一部分人。 　　 这些法律政策是美国新政时期一项重要的成果，其初衷是希望通过政府出资建设公共住房解决就业。所以，从美国的历史经验可以看到，在就业形势严峻时通过建设公共住房可以拉动就业。目前我国各地政府正在推动经济适用房和廉租房建设，这对解决就业，尤其是对解决农民工就业是有帮助的。 　　 从历史过程看，美国的公共住房建设并非一帆风顺，曾受到意识形态、战争等的干扰，甚至一度中断。而且，尽管美国公共住房管理存在这样或那样的问题，但是，作为一个面向低收入群体的重要民生项目，一直延续至今，并且在不断改进。我国正处于经济转型时期，对于无力在私人房地产市场购买住房的低收入阶层，提供公共住房的政策，应当坚持下去，并应不断完善。 　　二、第二次世界大战之后美国房产业法律政策 　　为了解决复员军人的住房问题和日益严重的贫民窟问题，美国在战后初期开始大力实施公共住宅计划。第二次世界大战结束，大批的军人复员结婚需要大量住房，战后美国政府开始致力于清理贫民窟也需要大量公共住房，所以需要一部新的住房法来促进公共住房建设。1949年住房法提出了‘让每一个美国人拥有合适的住宅和居住环境’的住房发展目标，并且制订了住房发展计划，计划在今后的6年内每年兴建135000个公共住宅单元。法律确认了退伍军人管理局、联邦住宅管理局和联邦全国抵押协会为促进住房建设的机构。主房法主要内容包括：“（1）贫民窟清理和社区发展及重建，在5年内拨款5亿美元另加1亿贷款来实施这一计划。(2)联邦住宅管理署增加抵押贷款金额。（3）低房租的公共住房建设，在6年内为低收入家庭提供81万套住房，为此每年至少投资联邦费用3.08亿美元。（4）住房研究。（5）农场住房。住房法通过以后，美国公共住房建设进入了一个高潮时期。该法案有效地缓解了战后美国城市房荒问题的加剧、刺激了私人企业投资低价住房建设的热情、在清理贫民窟与内城衰败区方面却取得了明显的进展。但这个法律却导致了大量的更新项目偏向于商业性建筑或豪华公寓住宅的建设。这些项目占用了大量地皮，真正留给公共住房建设的土地十分有限。 　　三、20世纪60年代之后美国住房法的完善 　　20世纪60年代是美国联邦政府公共住房政策的创新时期，联邦政府开始鼓励私营发展商为低收入阶层建造住房。20世纪70年代以来为了更好