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法务部 . 尹宁;; 培训大纲： 本培训内容分为四部分: 第一部分：合同基础知识 第二部分：营销策划及销售代理合同 第三部分：顾问咨询服务合同 第四部分：合同提报法务部审查的注意事项;第一部分  合同基础知识;一、合同法第二条规定，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止 民事权利义务关系的协议。 婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。 二、签订合同应当遵循自愿、平等、公平、诚实信 用等原则。;三、合同法第十二条规定： 合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：　　（一）当事人的名称或者姓名和住所；　　（二）标的；（项目名称等概况）　　（三）数量；（一般包含在项目概况中）　　（四）质量；　　（五）价款或者报酬；　　（六）履行期限、地点和方式；　　（七）违约责任；　　（八）解决争议的方法。; 第二部分  营销策划及销售代理合同 ; 一）依据代理主体不同 1、独家营销策划及销售代理合同 2、联合营销策划及销售代理合同 ⑴ 与其他代理公司联合代理销售 ⑵ 与开发商联合销售 二）依据代理期限不同 1、全盘营销策划及销售代理合同 2、分期营销策划及销售代理合同 3、固定期限营销策划及销售代理合同;（三） 依据代理费结算标准不同 1、固定提点结算的营销策划及销售代理合 同 2、跳点结算的营销策划及销售代理合同 3、有溢价分成约定的营销策划及销售代理合 同 （四）依据是否约定销售任务指标不同 1、有销售任务指标的营销策划及销售代理合同 2、无销售任务指标的营销策划及销售代理合同;二、营销策划及销售代理合同的主要条款 （一）项目概况 （二）委托工作内容 （三）合同期限 （四）双方权责 （五）销售价格、销售条件、销售任务指标、服务费用标准 （六）费用支付 （七）文件的传递及工作对接方式 （八）违约责任 （九）争议解决方式; 三、主要条款解析 （一）项目概况条款 1、应包含项目名称、项目位置、物业类型、占地面积、委托销售范围等内容。 2、重点条款为委托销售范围，应包含如下内容： 委托销售项目全案∕项目 期； 委托销售物业面积约为 平方米，其中房屋 套， 车位 个，详见附件 ； 委托乙方销售的最终面积数、套数、价格等经相关行政部门审批后，由双方于项目开盘前 日以附件 形式盖章确认，作为乙方销售的最终依据，附件 与本合同具有同等法律效力。;风险点： 未在合同中约定委托销售的具体范围，面积，套数等。 ;（二）委托工作内容条款 1、本项目全案营销策划； 如本项目为我司独家营销策划，须将划线处修改 为独家全案营销策划。 2、本项目住宅及可售停车位（需依据项目实际情况 填写）等物业的销售代理； 如本项目为我司独家销售代理，须将划线处修改 为独家销售代理。;风险点1：签约时未明确约定本项目是否为独家代理或联合代理。 风险解析：合同履行过程中甲方擅自委托第三方 或自行与我司进行联合销售代理，影响我司预期 收益并无法追究甲方违约责任。 案例一 广州高力国际物业服务有限公司和广州开发商凯兴房地产有限公司代理合同纠纷案 风险点2：约定独家销售代理时未在违约责任条款处同时约定甲方的违约责任。 风险解析：发生甲方违约争议时，无法有效维护我司合法权益。;（三）合同期限条款 1、应根据受委托物业的情况、项目开发情况、市场 情况等因素与甲方协商确定相应的合同期限条款。 2、主要有两种类型： 1、全盘代理或分期代理 合同期限为自本合同生效之日起至本合同受托物业全部面积销售完毕（或售出物业面积达到委托物业面 积 %） 且甲乙双方就本合同规定的相关款项结算并给 付完成之日止； 2、固定期限代理 合同期限为自本合同生效之日起至 年 月 日止。;风险点：在分期代理或固定期限代理合同期满终止时，未及时与甲方续签代理合同 风险解析：合同期满终止后发生的代理销售行为缺乏合同依据，发生争议时举证困难。 关于续签约定：双方无异议，自动延长;（四）双方权责条款 ▲ 本条款中应明确的甲方主要义务条款有： 1、甲方向我司提交项目基本材料的时间； 2、甲方办理相关审批、申报、备案等手续的时间； 3、项目开盘销售前应具备的销售条件； 4、甲方负责收取销售相关款项