2018年深圳市房地产市场研究分析暨后市预判报告（上半年）.pdf

圳市 上上半半年年房房地地产产市市场场总总结结及及预预判判 2018年7月1日 深圳中原研究中心 强监管防风险 调结构稳市场 2018年上半年国内外宏观环境较去年有所恶化，2017年国际经济环境加快复苏，外部需 旺盛，出口增长强劲， 出口和房地产繁荣共同支撑了2017年中国经济的超预期增长。今年以来，美国持续加息，资金外流，同时美国 不断挑起全球贸易争端，中美贸易战的不确定性更让中国经济增长蒙上一层阴影，加之今年全球经济增速下滑， 序序 外部需 放缓，出口对经济的支撑下降。 序序 国内市场来看，在稳健中性的货币政策背景下，结构性去杠杆继续深化，市场资金紧张，企业融资难融资贵， 国内市场来看，在稳健中性的货币政策背景下，结构性去杠杆继续深化，市场资金紧张，企业融资难融资贵， 上半年三次定向降准对实体经济释放了一定的流动性，但是对于杠杆率过高的房地产行业，加速去杠杆依然是 言言 主要任务。2018年以来三四线城市去库存加快，但随着 目前国开行对于棚改的审慎态度，棚改规模预计将会逐 渐受到限制。以房地产为主导的内需将逐步下滑，在外需疲软的背景下，2018年下半年中国经济下行压力增大。 ㈠㈠ 上半年全国依然处于调控密集期，调控方向转变为抑制投机需 ，支持刚性需 。今年以来三四线城市房价上 涨过快，调控重心由以往的一二线城市向三四线城市蔓延。金融政策上，虽然上半年三次定向降准，流动性有 所增加，但是市场紧紧围绕结构性去杠杆，将房地产市场作为去杠杆的重点，继续加强金融监管，严控资金违 规流入房地产市场，防范系统性风险。下半年金融强监管、调控不放松，分城分类精准调控将延续。 强监管防风险 调结构稳市场 从深圳房地产市场来看，与去年政策的小修小补不同，上半年深圳紧跟全国调控密集期出台两个影响非常深 远的举措-三价合一和二次房改。三价合一政策为了解决历史遗留问题，同时也是响应结构性去杠杆，打击 高评高贷、违规炒房，防范房地产行业系统性风险的重要举措，也造成了目前新房热二手相对冷的局面。六 月出台的被称为二次房改的住房制度改革，是立足长远的战略性政策，调整了以往的商品房供应结构，未来 序序 安居保障房供应将 占六成。在深圳房价稳定的基础上，调整商品房供给结构，加快培育租赁市场供应主体， 序序 构建楼市长效调控机制，抑制投机炒房，并作为先行者为国家与其他城市住房制度改革提供借鉴。 构建楼市长效调控机制，抑制投机炒房，并作为先行者为国家与其他城市住房制度改革提供借鉴。 言言 租赁市场作为供给侧结构性改革的重要一部分，发展如火如荼，租赁市场 目前主要集中在大型的城市群，深 圳作为外来人口占比最高的城市，流动人口多，租赁市场前景广阔，全国大型发展商纷纷加快脚步抢夺租赁 市场。政府也在土地供应、金融政策上给予更多的支持。长租市场发展迅猛，城中村收储改造进展加快，但 ㈡㈡ 同时也导致了廉价房源的减少，深圳整体租金不断上扬，未来租金上涨依然承压。 下半年深圳将继续围绕 “房住不炒”主基调，立足二次房改长远战略规划，以住房供给侧结构性改革为主线， 推进房地产去杠杆，以市场为主满足多层次需 ，以政府为主提供基本保障，加快建立租购并举的住房供应 与保障体系。 Con en PART 1 宏宏观观 政政 策策 PART 2 土土地地 市市场场 PART 3 新新 房房 市市场场