第14章：控制性详细规划.pptVIP

第14章 控制性详细规划 第1节、编制内容与方法 第2节、规定性控制要素 第3节、引导性控制要素 控制性详细规划已成为协调规划设计与建设管理的桥梁。 政府实施规划管理的核心层次和最主要依据。 控制性详细规划作用： 承上启下，强调规划的延续性； 与管理结合、与开发衔接，作为城市规划管理的依据； 体现城市设计构想：宏观构想——微观、具体； 城市政策的载体：公共、广泛、综合。 2008.1.1开始实施的新的《城乡规划法》 ，进一步加强其地位和作用。 第一节　控制性详细规划的编制内容与方法 第一节　控制性详细规划的编制内容与方法 二、控制性详细规划指标的确定方法P304 1、规定性控制指标 用地性质、用地面积、建筑密度、容积率、建筑高度/层数、绿地率、公建配套项目、建筑后退道路红线、建筑后退用地边界、社会停车场库、配建停车场库、地块出入口方位、数量和允许开口路段； 2、引导性控制指标 建筑形体、色彩、风格等城市设计内容； 3、通常以建筑密度和容积率的确定为核心。 建筑密度和容积率的指标赋值方法：城市整体强度分区原则法、人口指标推算法、典型实验法、经济推算法和类比法。 （1）城市整体强度分区原则法 根据微观经济学区位理论，从宏观、中观、微观三层面着手； 优点：分区管理控制系统化、精细化和数据化，具严密性和科学性； （2）人口指标推算法P308 根据城市总体规划或分区规划确定的人口密度和地块环境容量——规划区内的规划人口总量，并以人口总量与人均用地指标的乘积推算地块内的建筑总量——确定地块容积率。 （3）典型实验法P308 根据规划意图，进行有目的的形态规划，依据形态规划平面计算出相应的规划控制指标，再根据经验指标数据，选择相关控制指标，权衡考虑，用作地块的控制指标； 优点：形象、直观、便于掌握，有利空间结构布局； 缺陷：工作量大并存在较大局限性和主观性。 （4）经济测算法P308 根据土地交易房屋搬迁、项目建设等方面价格与费用等市场信息，在对开发项目进行成本-效益分析的基础上，确定一个合适的容积率，使开发建设主体能获得合理的经济回报，保证项目的顺利实施。 优点：科学性和可实施性强； 缺点：采用静态匡算法，对不断变化的测算指标不够准确； （5）类比法P309 通过分析比较与规划建设在性质、类型、规模等方面具有相类似特性的控制性详细规划项目案例，选择确定相关控制指标，如容积率、建筑密度、绿地率等。 优点：简单、直观、明确； 缺点：只能在相似的规划项目中选取控制指标数值； 适合新区开发等现状条件单一的地块更适于使用这种方法。 第二节　规定性控制要素 （一）、土地使用控制——核心部分 1、控制内容 土地使用性质、土地使用兼容性、用地边界和用地面积等； 2、控制作用 实施性的法定规划，衔接总体规划和修建性详细规划； 促进总体规划与修建性详细规划间的土地利用方面不产生脱节和背离现象； 关系到土地权益的分配和调整，与业主切身利益休戚相关。 3、用地面积 代征用地=征地面积—用地面积 用地面积确定原则 1、与用地边界四至范围有关； 2、根据用地使用性质而定； 3、与城市开发规模有关； 4、与城市的区位也有较大关系； 5、特殊形状地块则根据实际使用要求对地块用地边界和用地面积进行合理调整； 6、因地块划分不均，部分用地面积较小，不适合单独建设需作调整或说明。 4、用地边界 用地边界专业规划线图示 5、用地性质 部分新增用地分类图示 6、土地使用兼容性 （二）、环境容量控制 1、控制内容 容积率、建筑密度、人口密度、绿地率等； 2、控制作用 指标约束底线水平，以保证基本城市环境品质； 使土地使用效率和环境品质达到一定的平衡； 土地容积率和人口密度等指标应与市政基础设施的建设情况相匹配，以免加重基础设施超负荷运转，加大城市运营运行成本。 （2）指标的计算 单一性质用地容积率计算=总建筑面积/建设用地面积； 混合性质用地容积率计算：P324； （3）相关问题 1）容积率与城市开发 前期投资费用、开发利润总额和开发资金循环速度。 2）容积率与永续发展 3）容积率的奖励 提供开放空间、建设规划相关设施等； 4）容积率与建筑密度、建筑平均层数 容积率=用地内所有建筑的总建筑面积/用地面积； 建筑密度=用地内所有建筑的基底面积总和/用地面积； 建筑平均层数=用地内所有建筑的总面积/基底面积总和； 容积率=建筑密度×建筑平均层数； 5）建筑面积计算方法对容积率的影响 6）容积率与地下空间开发的关系 当前的容积率不能反映地下空间开发建设强度，造成浪费现象。 在通常的情况下，许多开发商都是在售楼书上印制出“绿化率”一词，其实这是不准确、不规范的用词，国家有关园林绿化用语根本就没有这个用语，准确的只有“绿地率”和“绿化覆盖率” 。 绿地率与绿化覆盖率都是衡量居住区绿化状