房地产租赁法律条款与合同ppt课件.pptVIP

;房地产租赁是发生在出租者与承租者之间的经济关系，即承租者支付一定的租金，取得房地产一定期限的使用权；而出租者则通过让渡房地产的使用权以获得一定的经济收入。这种交换相当于以租金作为价格的房地产零星及有限期的出售行为。 ;一、房地产租赁市场细分;(三)按租赁房地产类型细分 住宅出租 一般包括普通住宅出租、高档住宅出租两种类型。 办公楼出租 主要是满足企业和行政事业单位进行商务、办公活动的需要。 办公楼所处的位置、环境、建造标准、装备设备标准都影响办公楼出租的租金水平。 商业用房出租 主要服务于各类零售业活动的需要。 零售商店的位置和租户的经营能力是决定营业额以及租金水平的主要因素。商店的位置是承租者选址的主要标准，也是商业用房出租经营要考虑的基本因素。 工业用房出租 一般包括厂房和仓库出租。 工业用房一般多在市郊或开发区内，租金水平较低。工业用房建筑结构要求特殊，适宜长期出租所以工业用房出租的市场一般比较狭窄。 ;(四)按房地产产权性质细分 按房地产产权性质细分为：公房出租和私房出租。 目前在我国公房出租占绝大多数比重，并多以福利性、低租金出租，还未完全形成市场经营状况。 ;(一)房地产租赁程序与方法 1. 确认出租人是否具有出租房屋或土地的权利，出租者要有从房地产管理部门领取的《房屋租赁许可证》。 2.当事人双方订立租赁合同。通过合同的确立，以确定双方当事人的权利义务。 3.双方当事人持房地产租赁契约，到土地管理部门或房地产管理部门办理租赁审核手续，租赁登记手续，并接受管理部门的审查。 当事人双方签订的租赁合同要对租赁期限、押租金额、交付方式及返还日期、税费负担、修缮权责、附属设备等基本问题加以注明；同时，对承租者是否可以在租赁期间转租，以及租赁期间内出租人欲将房屋转售他人的问题要进行明确规定，以避免发生纠纷。 ;(二)房地产租赁操作技巧 1.带房客看房 要保持待出租房屋干净、整洁的良好状态，还要注意要愉快地作自我介绍，热情、详细地介绍和回答有关问题，通过交谈判断房客的预期需求，并有针对性地进行介绍等。 2.选择房客 选择房客主要可以依据两个方面的信息来判断，一是通过查看记录或档案资料判断，如过去的租房历史记录、个人的基本情况等；二是通过观察个人的表现判断，如衣着个人卫生、言谈举止等。;3.收取房租。 收取房租有三个要点：确定收租的时间、按时收租、对拖欠房租者采取严厉措施。房租都是提前支付的，收租时间一般定为月初或在发工资后的一两天内，这样比较有利于房租的收取。要培养和训练房客按时交纳房租的好习惯，对不能履行约定者要采取下逐客令等严厉方式进行约束。 4.提高经营水平。 可以聘请专业物业管理公司进行管理。;房地产价格的特性 1．位置对价格起着决定作用。 交通条件的好坏，距市中心的距离远近，人口密度和人流密度是影响商业用途房地产的主要因素；环境条件优劣，距生活服务设施远近及交通便利与否也是影响居住用房地产的主要因素；而交通条件、地形、地质等因素又是影响工业用地的主要因素。 2．不能完全依成本定价。 房地产价格，特别是土地价格的确定不同于一般商品由成本定价，而主要应由市场行情决定。土地价格由两部分组成：土地资源价格和土地资本价格。土地资本是凝结在房地产商品中活劳动与物化劳动价值量的货币形式，其价格与一般商品的价格形成相同；土地资源则是自然物质，其价格是虚幻的，是由土地所有者凭借其对土地的所有权在出租土地时可以获取的地租的资本化构成的，其价值量的大小是由依市场供需决定的地租量决定的。所以房地产价格不能完全依照成本确定，还要考虑以市场供需情况来决定。 ;3．房地产价格的趋升性。 房地产商品位置的固定性、稀缺性及难以替代性决定了随着经济的发展及各种用地及房屋需求的增加，房地产的供需矛盾会越来越尖锐。城市的发展必然带来各类用途房地产的需求量的迅猛增加，而房地产数量有限，供给弹性极小，所以极易形成房地产供不应求的局面，同时，城市市政设施的建设与改善也是提高土地利用效益、促使房地产升值的主要原因。 4．房地产价格的垄断性。 由于房地产供需矛盾尖锐，房地产价格也容易形成垄断价格。如商业中心“黄金地段”的高昂价格，在各大城市甚至各个国家都有类似的规律性。 ;房地产租赁价格除具有房地产价格的一般属性以外，还具有其特殊性： 1.房地产收益水平或效用决定租赁价格水平。 对于经营性房地产租赁，承租者购买的是一定时期可以获取房地产收益的权利，因此房地产的收益大小（纯收益）与其支付租金的数量密切相关。一般情况下，承租人可支付的租金等于他每年的收入减去支出（包括利润）后的平均剩余。对于非经营性房地产租赁，承租者主要考虑的是房地产使用效益，可表现为方便感、舒适感等，这时