房地产转让ppt课件_1.pptVIP

第五章 房地产交易及置业投资; 第一节 房地产交易概述 第二节 房地产交易的税费 第三节 房地产置业投资 ;第一节 房地产交易概述 ;; （三）房地产管理基本制度 我国《城市房地产管理法》对房地产管理规定了五项 基本制度、五种合同、五种登记备案制度和五种证书，这 些构成我国房地产管理的基本制度体系。 五项重要的基本制度：①国有土地有偿、有限期使用 制度；②房地产价格评估制度；③房地产成交价格申报制 度；④房地产评估人员资格认证制度；⑤土地使用权和房 屋所有权登记发证制度。 五种合同：①土地使用权出让合同；②房地产转让合 同；③商品房预售合同；④房地产抵押合同；⑤房屋租赁 合同。 ; 五种登记备案制度①房地产开发企业及房地产中介服务 机构的设立登记制度；②商品房预售合同登记备案制度；③ 房地产转让、抵押或变更时的房地产权属登记制度；④房屋 租赁合同登记备案制度；⑤土地使用权、房屋所有权的取得 登记制度。 五种证书：①土地使用权证书；②房屋所有权证书；③ 房地合一的房地产权证书；④房地产估价师资格证书；⑤商 品房预售许可证书。; 二、房地产交易的形式 包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 （一）房地产转让 1、房地产转让的概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他 合法方式将其房地产转移给他人的行为。其他合法方式主要 包括下列行为： (1)以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权 属发生变更的； (2)一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合 资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； (3)因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； (4)以房地产抵债的； (5)法律、法规规定的其他情形。 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。 ; 2、房地产转让的分类 根据转让的方式，房地产转让可分为有偿和无偿两种方 式。 房地产买卖是指房地产所有权人(包括土地使用权人)将其 合法拥有的房地产以一定价格转让给他人的行为。 房地产赠与是指房地产所有权???(包括土地使用权人)将其 合法拥有的房地产无偿赠送给他人，不要求受赠人支付任何 费用或为此承担任何义务的行为。 房地产买卖属于双务行为，房地产赠与属于单务行为。; 3、房地产转让的条件 房地产转让最主要的特征是发生权属变化。下列房地产不得转让： (1)达不到转让条件的房地产（开发房地产）不得转让。 (2)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。 (3)依法收回土地使用权的。 (4)共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 (5)权属有争议的。 (6)未依法登记领取权属证书的。 (7)法律和行政法规规定禁止转让的其他情况。; 4、房地产转让的程序 房地产转让应当按照一定的程序，经房地产管理部门办理有关手续后，方可成交。 (1)房地产转让当事人签订书面转让合同； (2)房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； (3)房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理； (4)房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估； (5)房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； (6)房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书。 ; （二）房地产抵押 1、房地产抵押的概念 房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的 方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。 抵押人 抵押权人 预购商品房贷款抵押 在建工程抵押两种特殊形式。 2、房地产抵押的一般规定 (1)房地产抵押，可以一并抵押，也可以分割抵押。 (2)以建筑物抵押的，房地一并抵押。 (3) 有经营期限的企业抵押的，不应当超过该企业的经营 期限。 (4) 以具有土地使用年限的房地产抵押的，不得超过剩余 年限。; (5) 以共有的房地产抵押的，共有人的书面同意。 (6) 预购商品房贷款抵押的，商品房开发项目必须符合房 地产转让条件并取得商品房预售许可证。 (7) 订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不