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第四章 房地产交易管理制度与政策 房地产转让管理 2 商品房销售管理 3 房屋租赁管理 4 房地产抵押管理 5 2 案例分析 6 1 概述 第一节 房地产交易管理概述 一、概念 指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。 包括：房地产转让、房地产抵押、房屋租赁 二、基本制度 1、房地产价格申报制度 2、房地产价格评估制度 3、房地产价格评估人员资格认证制度 第二节 房地产转让管理 一、概述 1、概念 房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 合法行为： 1-以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生变更的。 2-一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的 3-因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的 4-以房地产抵债的 5-法律法规规定的其他情形 2、分类 1-根据转让的对象分： 地面上有建筑物的房地产转让 地面上无建筑物的房地产转让 2-根据土地使用权的获取方式分 以出让方式取得土地使用权的房地产转让 以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 3-根据转让的方式 有偿（买卖、作价入股等）-双务行为 无偿（赠与、继承）-单务行为 二、房地产转让的条件 下列房产不得转让 1、以出让方式取得土地使用权，达不到以下要求的： 1-按合同已支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书。 2-按合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，应完成开发投资总额的25%以上。 3-成片开发土地的，应形成工业或其他建设条件。 2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 3、依法收回土地使用权的 4、共有房地产未经其他共有人书面同意的 5、权属有争议的 6、未依法登记领取权属证书的 7、法律法规规定禁止转让的其他情况 三、房地产转让的程序 1、转让当事人签订书面转让合同 2、转让当事人在合同签订90日内持房地产权属证书、当事人合法证明、转让合同等文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格 3、房地产管理部门对提交文件进行审查，并于7日内做出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理 4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估 5、转让当事人应按规定缴纳有关税费 6、房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书 另，凡转让或变更的，必须按法定程序办理交易手续和申请转移、变更登记，然后凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。 未按法定程序和要求，办理转让或变更的，不能对抗第三人。 四、房地产转让合同 五、以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让 1、受让人所取得的土地使用权的权利、义务范围与转让人原有的权利义务范围一致 2、可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变 3、受让人改变原建设用地使用权出让合同约定的土地用途，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订建设用地使用权出让合同变更协议或重新签订建设用地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金 六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 1、需办理出让手续，变划拨土地使用权为出让土地使用权，由受让方缴纳土地出让金 2、不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金 七、已购公有住房和经济适用房上市的有关规定 1999 原建设部 《已购公有住房和经济适用房上市出售管理暂行办法》 第三节 商品房销售管理 一、商品房预售的概念 指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 二、商品房预售的条件 1、已支付全部土地使用权出让金， 并取得土地使用权证书 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证 3、按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已去定施工进度和竣工交付日期 4、开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》 提交资料：商品房预售许可申请表 开发企业的《营业执照》和资质证书 土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证 投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明 工程施工合同及关于施工进度的说明 商品房预售方案 三、商品房预售合同登记备案 商品房预售人应在签约之日起30日内持商品房预售合同到县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门办