房地产转让代理课件.pptVIP

教学内容： 7.1 房地产代理概述 7.2 房地产转让一般规定 7.3土地使用权转让代理 7.4商品房销售代理 7.5二手房买卖代理 ;7.1 房地产代理概述;二、代理的特征：;三、无权代理 无权代理是指行为人没有代理权而以他人名义进行民事、经济活动。无权代理包括以下几种情况： (1)没有代理权的代理行为； (2)超越代理权限的代理行为； (3)代理权终止后的代理行为。; ;2.法定代理或指定代理关系的终止 (1)被代理人取得或者恢复民事行为能力； (2)被代理人或代理人死亡； (3)指定代理的人民法院或指定单位撤销指定； (4)监护关系消灭。 ;五、房地产代理业务的主要类型： 根据服务对象的不同 1、房地产卖方代理业务 （1）商品房销售代理 （2）房屋出租代理 （3）二手房出售代理 2、房地产买方代理业务;;六、房地产代理的操作程序 ;七、房地产代理业务中的委托合同 ;2、委托合同双方的义务和责任 受托人的义务 (1)办理委托事务的义务。这是受托人的主要义务 (2)报告义务 (3)转移利益的义务 受托人的责任 委托人的义务和责任 (1)支付费用的义务 (2)付酬的义务 (3)赔偿责任 ;7.2房地产转让一般规定;房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹； 房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人； 房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人等三种情形的房屋产权无偿赠与，可对当事双方不征收个人所得税。 ;二、房地产转让的分类 ;三、房地产转让的条件;;思考：该房地产能否转让？;四、房地产转让的程序;7.3土地使用权转让代理; 2、国有土地使用权出让方式、终止 出让方式： (1)协议出让 (2)招标出让 (3)拍卖出让 (4)挂牌出让 ;土地使用权终止：;二、国有土地使用权转让;3、国有土地使用权转让的条件 ;思考：该房地产要转让还需满足哪些条件？;4、国有土地使用权转让的程序 ;7.4商品房销售代理;3、商品房销售代理特点;二、商品房销售代理的方式;三、房地产销售代理的业务来源 ;四、商品房销售代理;2、商品房销售计价 商品房销售可以按套(单元)计价; 按套内建筑面积; 按建筑面积计价。 按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。合同未作约定的，按以下原则处理： ①面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款； ②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 面积误差比＝（产权登记面积-合同约定面积）/合同约定面积×100%;五、商品房预售代理 ;2.预售商品房转让时应注意的问题;六、商品房买卖合同主要内容 文本P225;7.5二手房买卖代理;二、二手房买卖代理及类型;三、二手房买方买房注意事项： ;思考：暂不过户的风险有哪些？;1）买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款； 2）如果卖方因为债务纠纷，该房可能会被法院查封，用于抵债，而这时你可能钱房两空； 3）卖方还可能恶意挂失原两证，办理新证，存放你处的证件会变成垃圾，而卖方则可以用新证去做抵押贷款，甚至可以一房二卖，如果后买房的人办理了过户，而‘你的房屋’在法律上就成了别人的了，你只得依据合同去主张卖方的违约责任。 4）这种明显规避营业税的行为也可能因为违法而为一方所利用，在房屋成交后的几年里，任何一方觉得房屋对自己来说有更好的利益可图时，他就会以合同违法无效为理由，主张退房或退款。 ;作业： 张先生和妻子两人都是从事IT行业的白领，收入稳定，他们已存下了一些积蓄，打算购买一套120平方米左右的商品房。他与妻子经过多次看盘并了解情况，最后选中了江岸花苑的一套129.7平方米的房屋，决定购买。江岸花苑是金都房地产开发有限公司开发的一个临江的商品住宅楼盘，2008年6月动工，2009年6月开始预售。由于张先生和妻子两人都是从事IT行业的，对房地产买卖的有关知识知之甚少，但他听说房屋买卖中经常出现很多纠纷，所以比较担心。请你帮张先生具体分析一下，张先生购买该套房屋，在签订商品房买卖合同前后要注意哪些问题？;案例讨论：;1、如果房产证上登记夫妻双方的名字，该合同一定无效； 2、如果仅登记刘某一个人的名字，该合同也一定无效； ?3、如果仅仅登记丈夫的名字，法院一般认定该合同有效，除非，刘某能证明买方签订合同时没有支付相应对价。