城市房屋拆迁治理精彩课件.ppt

第四章 城市房屋拆迁管理; 城市房屋拆迁是当今各级政府非常关注的工作，国家及省虽然对房屋的拆迁补偿有明确的要求，但各地执行不一，大多以房地产市场价格体现补偿，掩盖了土地使用权价值。各地因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾日益突出，成为当地的“热点”、“难点”和“焦点”，其核心是对被拆迁人的补偿问题。因此科学评估房地产价格，合理确定补偿金额，是决定拆迁工作顺利实施、维护拆迁当事人合法权益、构建和谐社会的关键所在。 ;本章学习目的与要求;;第一节 城市房屋拆迁管理概述;第一节 城市房屋拆迁管理概述;四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 ; 房屋拆迁法律关系的主体 拆迁当事人：拆迁人和被拆迁人 1、拆迁人 取得房屋拆迁许可证的建设单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。;拆迁人的表现形式;2001年12月，经有关部门批准，原告取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，在其公司所取得的国有土地上进行办公楼建设。在建设时需要拆迁原告职工李某等32户所居住的原告所有的房屋。 原告在没有取得被告拆迁批准和房屋拆迁许可证的情况下，与其公司的职工李某等11户达成了拆迁协议，将李某等11户所居住的房屋及其附属设施拆除，但原告与吴某等十余户经协商未能达成拆迁协议，原告遂强行拆迁了吴某等人所居住的房屋，吴某等与原告发生冲突，吴某等申请被告对该纠纷进行裁决。 被告认为原告在没有取得拆迁许可证的情况下进行拆迁，其行为违反了拆迁法规的有关规定，对其作出责令停止拆迁并处以罚款的裁决。原告不服，向人民法院起诉。; “未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款”。;判决结果;2、被拆迁人 被拆迁房屋及其附属物的 所有权人。;原告与李甲是兄弟姐妹，位于某大街78号，建筑面积为137平方米的房屋为他们父母的遗产，父母去世后，在分家析产时，原告等6人经公证处公证，放弃了继承权，该房屋由李甲继承，并办理了产权登记。 2001年7月，经被告批准，第三人市政公司在某大街一带进行市政工程建设，要拆迁78号房屋，李甲与拆迁人达成产权调换协议。 在欲搬家的过程中，原告等6人申请被告裁决由市政工程公司对原告等6人进行安置，将78号的房屋按照等份原则裁决对原告等6人和李甲进行拆迁补偿。 被告经审理裁决：对原告要求拆迁补偿的要求不予支持；原告等6人在接到裁决书之日起5日内将78号院内的房屋腾空，交拆迁人拆迁。 原告不服，向人民法院提出了诉讼。; 被拆迁房屋及其附属物的所有权人。 本案例中该房屋所有权属于李甲所有，被拆迁人应认定为李甲一人，其余六人既不是所有权人也不是使用人，不是被拆迁人，不能得到补偿安置。 法院判决：维持被告做出的拆迁裁决，驳回原告的诉讼请求。;房屋产权人的认定应注意：;3.因房屋买卖引起房屋产权变化的，应当以有效的房屋买卖协议以及房地产过户登记为准，确定产权人，如有争议，则以人民法院就该房产作出的已经生效的判决书、调解书为准，或以仲裁机关已经发生法律效力的仲裁裁决为准。;5.对于改建、扩建、翻新、新建的房屋，如果产权人因某种原因未在法定期限内办理房屋产权新建或变更登记的，应当以规划部门批准的申请人为房屋产权人，或者责令当事人办理产权登记后再依法确认产权人。;2001年初秦某与郑某协议购房，双方房屋买卖达成一致协议，于2001年3月12日签订房屋买卖合同。合同约定：郑某自愿将自有的二间平房以5万元的价格卖给秦某，秦某在合同订立后5日内一次性付清房款，之后，房屋即为秦某所有。 秦某于3月14日即付清全部房款，并于次日到房管部门办理过户登记，但由于当日部门繁忙，未予办理，于是约定以后再补办。;秦某搬入该房居住，此后一年多时间，郑某多次找理由推脱秦某办理过户手续的要求。 2002年3月，某房地产公司要拆迁秦某所居住的房屋，此时，郑某多次到房地产开发公司强调该房产权属于自己，要求对自己进行安置。 开发商在对情况核实后，认为他们的买卖行为并不合法，认定秦某的利益不受保护。要求秦某在拆迁前自行另找住房搬迁。 秦某多次要求安置，未果，遂起诉到法院。;法院判决： 双方的买卖合同未到房管部门登记，因此合同无效。但秦某与郑某形成事实上的房屋租赁关系，郑某应从秦某的购房款中扣除1000元作为租金，剩余49000元退还给秦某。房地产开发公司应对秦某按房屋的实际使用人按相关规定进行拆迁安置。; 表面上是房屋本身，其实质是房屋所有人对该房屋的所有权及该房屋所占用的土地使用权在内的房地产收益。; ;四、房屋拆迁相关主体与房屋拆迁程序 ;拆迁申请;申请拆迁许可证的申请文件之间在取得时间先后次序上有无法律限制案？;区房管局收到房产公司的申请后，在20