土地估价有关问题分析报告ppt课件（邹晓云主讲）》（49页）地产价格.pptVIP

本资料来自 5、集体建设用地政策的改变，对国有土地市场价格有何影响？ 整体上看，不会上涨，会降低国有土地价格，但是不是突然的，一些关键性区域不会有影响。 供给总量增加。 竞争减缓，取得成本会降低。 6、集体土地政策、管理部门如何调整？ 具体的政策正在紧张制定之中。 管理部门不会有大的调整，统一管理，一个体系。 7、集体建设用地如何评估？ 与国有土地估价思路和方法基本一致，只是权利的限制和市场条件不同而参数的取值有些区别。 收益问题、还原率问题 案例的类型、情况修正的幅度 不动产价格 税费问题、交易成本问题 取得成本问题，开发成本、增值幅度问题等。 8、无证的工业用地，被法院裁定给抵押银行，如何评估？ 合法无证？查实产权情况，正常评估，说明情况。 非法无证？建议不要评估。但是可以出具一个意见书，说明情况。或者对其投入的成本进行一个估算。 9、拆迁中，沿海滩涂、养殖池如何估价？ 成本原则估价。 成本法： 承包成本 开发投入 经营损失 适当的利息利润 养殖物的补偿 承包期很重要。 可以使用标准。 10、乡镇基准地价测算时，没有资料如何进行？ 图件的问题：可以根据一些相关的图件，结合实地调查，综合编制示意性的图，基本准确即可。 定级问题：可以将乡镇按照宗地或者街道，划分为若干个区段，选择主要的因素，如人流量（可以实地观测）、街道宽度、建筑物密度、商业设施密度、租金水平等进行判断，或者请专家打分，确定每个区段的分值，再根据分值进行归并划分级别。 基准地价问题：成本法可以考虑 如果有个别的交易案例，可以作为参考 有关参数可以参考一下其他地方的乡镇基准地价参数。 腹腔热灌注化疗在腹膜假性黏液腺瘤治疗中应用肝功能异常时肠外营养中氨基酸的应用钢球磨煤机顶轴润滑油站系统讲解剖析高密隆运服务顾问和客服思想意识和基础汽车知识话术讲解流程培训高新技术企业与研发费加计扣除政策讲解苏州工业园区地方税务局 土地估价有关问题分析 中国土地勘测规划院 邹晓云 xyhecy@ 010一、十七届三中全会后农村土地政策走向 二、面对金融危机对土地估价的思考 三、集体建设用地估价有关问题 四、估价报告写作有关问题 一、十七届三中全会后农村土地政策走向 目标：保护农民利益 促进经济发展 农地 完善承包权 承包权稳定 承包期延长 规范承包权流转 转包、入股，转让、抵押？ 农村集体建设用地 允许商业、旅游、工业开发流转等，禁止房地产开发 宅基地禁止买卖 小产权房禁止买卖 意义： 农地流转： 土地适当集中耕种，提高效率 吸引资本进入农村，促进发展 人口向非农业转移，提高农村经济收入 集体建设用地流转： 打破城乡土地市场界线，形成竞争 城乡一体化建设 发展乡镇经济 对估价行业的需求 农地方面： 租金、入股作价、价格咨询、各种补偿； 基准地价、市场价格监测、仲裁等 集体建设用地方面： 转让价、租金、抵押、入股作价、投资咨询、各种补偿； 基准地价、价格监测、仲裁等 规划 农地不能真正流动的原因 市场化的环境：投资需求、流动障碍、市场条件（资本垄断性圈地导致政治风险） 权利倒置 ：承包权、集体所有、行政权 缺乏真正的变革内力 ：人均地少、土地价值低、特殊的管理体制 二、面对金融危机对土地估价的思考 现象： 房地产市场价值降低、银行资产缩水 土地招拍挂价格大幅降低、退地、流标、底价成交 泡沫如何产生？ 需求被高估 、购买力被高估， 供给紧缺的假象（相对紧缺－制造需求（次贷）、垄断） 导致房价、地价被高估 怎么办？ 重新认识市场价值： 时间上足够长，稳定；区域上足够大，平均的；类型上足够多，均衡） 重视估价目的对价值的影响： 抵押必须保守（现实正好相反）； 买卖交易、改制、入股等都应该有所区别（现实中一样） 最重要的是： 我们应该具有风险意识、明白社会角色的责任 三、集体建设用地估价有关问题 集体建设用地： 企业用地（自用、出租、合营、入股、转让） 宅基地（包括小产权房） 集体建设用地特点： 不合规划 没有最有效利用 流通性差（与国有不对等） 权利复杂（处置权受集体限制、不规范） 市场不公开，竞争不完全 估价注意点： 注重合法性审查（估价合法性原则的要求）： 土地规划（真的是建设用地？） 城镇规划（用途、容积率） 用地指标与计划（是否批准？符合规划并不意味合法） 用途审查（是否是房地产开发？） 注重权利的调查（确定价值大小的关键） 取得的使用年期 是否可以流转（可以和不可以相差很大） 如果流转需要什么程序（比如集体投票，还是） 是否有可流转的次数限制 如果发生征用是否能够得到补偿？ 土地能够干什么？ 对集体是否有特定的义务承担？ 经营模式是否受集体的控制？ 注重市场的调查