商业地产的土地需求和供给研究——以山西省运城市为例-research on land demand and supply of commercial real estate —— taking yuncheng city of shanxi province as an example.docxVIP

西安建筑科技大学硕士论文目前中国的高端商业地产、中端商业地产、低端商业地产在每一个地区分布仍然不均匀。在2008年宏观经济出现比较大的回落的情况下，出现大的动荡或者不可知的因素依然存在，但在各种变量比较复杂的情况之下，商业地产受到的冲击还是比较小的行业。《新京报》报道:全国工商联房地产商会去年就全国9城市房地产企业开发费用的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分(即土地成本+总税收)占比为49.42%，在3个一线城市中，上海比例最高，为64.5%，北京为48.28%，广州为46.94%。全国政协常委厉以宁在政协会上发言说如果中国的地价下降了，房价就会跟着下降。目前商品房的成本构成主要包括:土地成本，包括拆迁补偿费用:税费:企业融资成本，即银行贷款利息;企业营销成本和利润。建造成本和税费全国没有太大的差异，可见土地成本极大的影响房价。1.2研究目的及意义目前，商业地产还处于起步阶段，随着社会的进步和经济的发展，商业地产将越来越被人们所重视，商业地产的发展是一个不可逆的过程，商场、写字楼等将会越来越多，即便是住宅项目，其中的商业配套也在不断增多，商业地产未来的发展空间不可限量。商业地产的带动作用可以说是多方面的，可以提高城市的质量;可以方便市民的消费需求:可以提高一定区域内的房地产价值:可以改变城市的形象，提高商机，增加地方的GDP等等。随着国民经济的迅猛发展以及国家土地政策市场化改革不断推进，运城市近几年的城市土地经营和城市建设都呈现出较好的局面，与此同时也面临着很多问题和挑战，尤其是如何把商业地产行业的发展与城市土地的管理和经营有机的结合起来，从而走上协调发展的轨道，就成为运城市土地经营和管理机构必须探索和研究的重要问题。总的来说，本文所进行的针对运城市商业地产发展的土地管理问题研究具有以下几个万面的重要意义:1、通过对商业地产市场的发展分啊，预测未来各年度的商业地产用地需求量和大致的需求结构，为商业地产用地的规划提供依据;2、通过城市总体规划的研究为商业地产用地的总体布局设计提供思路，实现城市总体的均衡发展:3、在需求分析的基础上，通过对总体规划下的供给能力的分析，评价未米商业地产用地需求的满足情况:4、探讨通过土地经营和管理规范商业地产业的有效措施，促进商业地产行业的健康发展。1.3研究内容与技术路线基于上述的研究意义和目的，本文正文部分共分丘章来进行阐述，具体的研2西安建筑科技大学硕士论文究内容和研究的技术路线如下:第1章，提出研究背景，介绍了本文的研究意义、研究思路和研究内容;第2章，界定了商业地产的概念并分析了商业地产的国内外发展现状:第3章，阐述了土地供需理论，在此基础上，分析了商业地产的土地需求与供给:第4章，以山西运城市为例，利用回归分析模型预测未米几年商业地产土地需求:第5章，小结，对运城市城市发展和商业地产发展提出建议。绪论商业地产行业概述及现状分析土地供需理论分析生:证分析:运城市商业地产土地需求预测结论剧J.I商业地产土地需求和I供给研究技术路线3西安建筑科技大学硕士论文2商业地产行业概述及现状分析2.1商业地产的概念和分类商业地产的概念有广义和狭义之分。广义的商业地产是指各种非生产性、非居住性物业，包括公寓、酒店、写字楼、会议中心、公园以及商业服务业经营场所等。而狭义的商业地产概念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲设施等，其开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途都有别于住宅、公寓、写字楼等房地产形式@。本文主要以广义的商业地产为研究对象。商业地产有多种形式，规模大小差别很大，大的商业地产如大型SHOPPINGMALL.规模可以达到几十万平方米，规模小的如小商铺，规模仅几百平方米甚至更小。商业地产是一个具有地产与商业双重特征的综合性行业，具有高度的资源整合性，不仅具有地产开发、商业物业运营的双重运行规律，而且具有其本身特有的行业规律。广义上，商业地产可按不同标准细分，其中按用途分类比较符合实际，一般分为如下4类飞l、商业生争营类物业:包括购物中心、百货商场、商业街、超市、产权商铺、展览中心等。2、餐饮酒店类物业:包括袖店(产权式、公寓式、经济型)、餐馆、快餐店、酒吧、咖啡店、宾馆等。3、办公用物业:包括写字楼、商住两用楼(SOHO式办公)等。4、仓储、厂房类物业:是物流的重要组成部分，包括仓库、存储雄、标准厂房、工业园区、物流港等。商业地产按照其它分类标准可以分为:l、技商业形态分类:Shoppingmall、商业广场、商业街、大型商铺、休闲广场、购物中心、步行街、专业市场、商务楼、社区商业中心等。2、按照开发形式进行分类:商业街商制、杜区商铺、市场类商铺、住宅底层商铺、百货商场、购物中心商铺、商务楼、写字楼商铺、交通设施商铺等。3、按照投资价值分类都市型商