新联康——2010青岛市青特白沙河地块前期策略报告.ppt

交通区位 海景、河景 开发商 拥湾发展规划 定位前提 我们的核心价值点 海景、河景资源：西、南两面濒临胶州湾，北侧拥抱白沙河，同时拥有河景、海景资源。 拥湾发展规划：未来的城市附中心、未来的生态湿地公园、未来的高新技术产业区、未来的。。。。，都决定了地段的含金量在提高。 开发商：龙湖、青特公司的良好产品塑造能力，以及在本地圈层的品牌影响力。 交通区位：胶州湾高速动线离青岛市区更近。 市场定位 综合定位是 城市副中心，生态自然城邦 客源定位 目标客群区域判定 通过前面市场分析，我们判断本案客户来源是： 市内四区 主力客群 本案 城阳中心区域 重点客群 高新区 重点客群 省内外其他区域 偶的客群 青岛其他区域 游离客群 游离客户群 重点客户群 核心客户群 偶得客户群 核心客户群 本区域及市区内居家型客户 认同片区价值 收入稳定，有一定积蓄 重视环境及生活配套 以居家为主 重点客户群 游离客户群 偶得客户群 省内外其他城市 主要以投资为目的 关注地段以及未来的发展潜力 有较高的收入 面积需求相对较小 青岛市内私营企业主、企业高管 、政府事业编制人员等高收入群体 消费能力强 重视环境及未来发展潜力 注重产品细节及形象包装 认同片区价值 青岛市郊区改善居住型客户 一般为郊区较为富有的人群 注重身份的体现 对稀缺资源有很高的认同感 居住和投资需求兼有 目标客群 购买动机分析 目前该区域还属于较为陌生区域，客户置业作为第二居所，置业目的以投资和郊区度假、养老居住为主。 随着红岛城市副中心、高新区的开发建设；高端人群随之导入，必将带来区域人群结构的变化，也为区域自住客群比例提高成为可能。 需求类型 需求表现 崇尚概念化东西和舒适的社区生活，产品本身的概念会影响他们的选择，注重身份的体现 舒适宽阔的空间或多或少是客户选择低密度产品的原因之一，所以低密度主要空间尺度要大 好的景观设计无疑是提升项目档次的重要手段，同时对住户而言，也是一种享受。 小区内部配套要满足日常需求，不开车就能购买到自己所需要的东西。物管应该人性化服务。同时要恪守尽责，人身、财产安全要有保证。 概念需求 面积需求 景观需求 物管、配套等需求 目标客群区域判定 客户姓名：吕小姐 客户情况介绍：40岁，在青岛市广电总台工作；家庭情况：三口之家，丈夫做生意，经济实力很强；家住在市北，周末有度假的习惯，懂得品味生活 女主人由于衣服、鞋等服饰很多，用1间房间独立做为衣帽间，周末经常有朋友来做客，购买别墅对他们来说一直是一种向往——大露台和属于自己的私家花园都能让他们更加尽情的享受生活。男主人喜好品红酒，希望有个属于自己的藏酒室。 崇尚别墅生活、享受大空间 目标客户描述 目标客户描述 热爱旅游度假，享受生活 客户姓名：曾先生 客户情况介绍：36岁，东营人，自己创建了一家IT公司，已婚。穿着普通，开一辆银灰色宝马5系。喜欢旅游，假期会带着一家人去外地旅游度假。被青岛适宜的天气、蓝天、绿树、白云、大海所吸引。 客户平时工作繁忙，压力也很大；但是很注重生活质量。有些闲置资金，买股票风险较大，没时间打理，还不如买处房产，既保值又能满足对生活高品质的追求，可谓一举两得。 基准价格测算 基准价格测算 品牌溢价 根据我司现有高端客户对于龙湖及青特品牌的测试结果，80％的客户对龙湖及青特品牌有较高的信心，可以接受的溢价空间在5%左右。 配套溢价 对目前本案目前周边的配套认同度不高，但对拥湾发展规划略有知晓，前景良好，有生态环境、有海景资源，能够承受的溢价空间在2％左右。 产品溢价 发展商良好的产品塑造能力，以及对产品细节的良好把握，我们认为至少有5%的产品加分。 机会溢价 预计本案得2010年下半年上市，目前该区域的年均时间溢价在4%左右。 溢价推导法 基准价格测算 卓越蔚蓝群岛小高层公寓均价5500元/平米；联排别墅均价9800元/平米；洋房均价6700元/平米。 根据溢价策略估算，溢价比例在16%左右。 惜福镇千禧国际村叠加别墅比洋房溢价在12%左右 小高层初次面世基准均价：6500元/平米 联排别墅初次面世基准均价：12000元/平米 洋房价格初次面世基准均价：7500元/平米 叠加别墅初次面世基准均价：8500元/平米 产品定位 高层、小高层、多层、洋房、叠加、联排（合院）、双拼、独栋 项目规划容积率指标1.2，从指标来看，有以下这些产品可以选择 从之前的市场分析来看，本案的地块，低层别墅类产品价值更大。 因此，为保证更多的别墅产品，我们建议不考虑对容积率贡献较低的独栋、双拼产品。 多层和小高层产品，在几乎同样的价值下，对容积率贡献不如高层，也不建议考虑。 产品设定 因此，建议本案的产品类型为高层、叠加（洋房）、联排（或合院）得组合。 龙湖联排的产品，主要为艳澜山常规产品和蓝湖郡的