《房地产投资》房地产市场调查报告.docVIP

湖南师范大学树达学院2013-2014学年第1学期期末课程 经管系土地资源管理专业2010级房地产市场学考核试题 课程代码 考核方式: 考查 考核时量：不限时 得 分 评卷人 复查人 走访一个楼盘，写一个房地产市场调查报告。 要求： 1、字数5000字左右，若图片较多4000字左右亦可，加封面6页纸以上； 2、排版要求：A4纸单面打印，标题黑小二，正文仿宋GB2312小四，数字和字母Times New Roman小四，行距1.5倍； 3、抄袭者，以零分处理并按照学校考试舞弊的相关规定处理。 房地产市场调查分析 市场区域界定 2.区域经济环境和市场分析 2.1长沙市经济市场分析 2.1.1总量指标 图1 2008—2012年长沙市地区生产总值及其增长速度 2.1.2结构指标 2.1.3水平指标 全年城镇居民人均可支配收入30288元，比上年增加3837元，比上年增长14.5%。城镇居民人均消费性支出19460元，增加1678元，增长9.4%，服务性消费支出5520元，增长10.6%。城镇居民恩格尔系数为35.8%。在城镇居民消费分类中，居住消费增长14.8%城市居民年末人均住房建筑面积33.08平方米。 全年农村居民人均可支配收入15057元，比上年增加2339元，增长18.4%；全年农民人均生活消费支出10155元，增长18.4%，。农村居民恩格尔系数为37.0%。农村居民农村居民人均住房面积62.57平方米，增加0.53平方米。 2.1.4城市经济发展计划、产业规划、城市总体规划 根据《长沙市城市总体规划(2003—2020)》长沙市至2020年将发展成为一个千万级人口规模的城市都市区范围和中心城区总面积将分别扩大至1930和1200平方公里总人口将从2011年的709.1万发展到过千万 长沙将以一轴两带为发展方向一轴指湘江发展轴两带分别指北部发展带包括宁乡县城、长沙县城及国家、省级经济技术开发区等和南部发展带包括黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等2020年将拥有城市轨道交通线路6条总长230公里进一步提高长沙市市内交通综合能力。 2.2长沙市房地产市场分析 2.2.1投资 2012年完成房地产开发投资1032.00亿元，比上年增长16.4%。全市商品房销售面积1526.93万平方米，增长1.8%。全市商品房销售额931.56亿元，其中住宅销售额776.13亿元，增长2.1%。 2.2.2土地开发 图5 2012年长沙市国有建设用地供应计划住房用地供应计划（单位：公顷） 2012年市招拍挂出让土地挂牌457宗，土地面积1817.72万㎡。全市土地实际成交454宗，成交面积1755.77万㎡，总金额3708054万元，综合地价水平值2112元/㎡。2012年，全市共流拍79宗地，其中，内六区33宗，三县市46宗。 2.2.3商品房开发 图6 2012年长沙内六区新建商品住宅户型供销关系分析表 2012年内六区新增供销的主力套型为90-120面积段，供销量均超过总量的31%；除144㎡以上套型外，其余套型均供大于求。2012年长沙内六区住房供应套均面积为103.04㎡，同比缩小3.49%。从供销情况来看，除144㎡以上套型外，其余各套型新增供应量均超同期备案量，其中60㎡以下套型供销比例最大，供应量超过同期备案量达70%以上；90-120㎡、60-90㎡套型分居供销第一、二位其中90-120㎡套型供销比例均超31%。90㎡以下套型供应占比为40.60%，同比小0.13个百分点。 2.2.4销售 图7 长沙市2013年1—11月内六区商品住宅供求走势图（单位：万方） 2013年11月，长沙市六区新增商品房供应量为249.42万方，环比下降9.9%，商品房住宅（不含经济适用房等）成交11157套，非住宅成交432套。 图8 2013年11月长沙内六区商品房均价明细 2013年1—11月新建商品房住宅成交均价6420元/平米（含单位集资房等），同比上涨6.84%。非住宅11887元/平米，同比上涨14.02%。 从2008年到2012年，平均每年末全市房屋空置面积约700万平方米，其中住宅空置面积约300万平方米。《长沙市城市总体规划(2003—2020)》，到2020年，长沙全市总人口将达1000万，城镇人口780万人。届时，新增城镇人口也不能完全消化目前的存量房。同时，随着在建、待建面积的继续增加，新的房屋空置与闲置也会逐渐增大，可见长沙楼市的真实需求量远低于实际供应量。 2.2.5房地产景气指数长沙市房产研究中心公布《2013年11月长沙房地产市场景气指数分析报告》显示，11月份，