房地产行业房地产制造业化趋势研究：大道至简，各有千秋.docxVIP

目录图13：我国人口自然增长率低位徘徊，人口增长高峰已过13图14：14岁以下人口比例下滑而65岁以上人口比例快速上升13图15：城镇化空间犹在，但增速放缓14图16：对比美国和日本，我国城镇化率仍有向上空间14图17：M2增速趋势性下行，新旧增长模式面临切换14图18：开发商对购房者议价能力减弱，行业竞争模式将更多强调成本管控15图19：不同模式对应提高ROE的不同途径，目前环境下成本管控成为核心16图20：融创中国土地储备按建面近八成位于一二线城市17图21：融创中国货值超96%位于一二线及环一线城市17图22：融创中国乘优势土储之势，业绩不断向上突破18图23：中国金茂2018H1销售额约718亿元，已超去年全年19图24：碧桂园控制建安突破土储瓶颈，销售业绩不断发力20图25：碧桂园成本管控优秀，ROE领跑同业21表1：囤地待涨模式代表：上海汤臣一品与世纪汇广场11表2：融资收紧、调控深化、规范行业，传统开发模式未来将受到诸多挑战12表3：北京土拍改革后，项目利润空间在拿地时即被控制13表4：融创中国巧用并购获取低价优质土储资源，助力业绩不断突破17表5：中国金茂一级土地开发项目，长沙梅溪湖及南京青龙山项目已彰显模式的高盈利性和可复制性19表6：行业重点上市公司估值表21写在前面过去两年对于中国房地产市场注定是不平凡的两年。覆盖各线城市的“四限政策”、“房住不炒”、长效机制、不断收紧的融资等等构成了行业环境的主基调。房地产行业旧的商业模式已经越来越不能适应当前的发展环境，房地产业出现制造业化趋势。我们也许正处在一个行业大变革与大转型的前夜。季节变换，我们没有能力改变自然规律。但如果足够尊重规律，那么至少可以在深秋做好面对寒冬的准备，在寒冬中准备迎接春天。这样既不会被冻死，也不会错过播种的最好时机。本文力争淡化短期市场波动，回归本源，探讨房地产行业的发展趋势与商业模式变革。从历史谈起：房地产行业的激荡四十年住房制度改革的初步探索与第一次土拍房地产行业的盈利模式与我国房地产市场的发展历程息息相关，我们首先回顾过去40年房地产行业的发展历史。图1：改革开放以来我国房地产市场发展回顾资料来源：新浪乐居《地产40 年》, 长江证券研究所我国住房市场改革始于1978 年。1978 年改革开放后，全国各地成立了住房统建办公室；三年后的1981 年，中房集团的成立，孟晓苏任总经理。中房集团的成立意味着中国内地有了第一家房屋开发公司，也意味着中国内地开始有房地产项目。然而，受制于时代发展，这一切仍未改变体制内计划时代的本质。港资发展商在国内房地产市场早期发展中扮演重要角色。早在1980 年，新世界发展便涉足内地物业开发，在广州投资建设了中国大酒店项目，这是内地首间中外合资酒店。四年后的1984 年，香港瑞安集团成立公司发展中国内地业务。一年后的1985 年，香港嘉里集团与国家经贸委合作，兴建北京国际贸易中心（北京国贸）。在中国内地房地产尚不发达、经验尚浅的初期，香港发展商的进入为国内房地产市场发展带来了重要的资金和经验支持，开发的一些项目也成为了地标性建筑。1987 年，深圳举行我国第一次土地拍卖，其后法律明确规定土地使用权可以依法转让。1987年12月1日，深圳首次举行国土有偿使用权拍卖会。深圳房地产公司以525万元的最高价获得了罗湖区东晓路一块8,588平方米土地的使用权，不到一年时间盖起的东晓花园154 套住宅，仅一小时内就被业主排长队购空。1988 年4 月，第七届全国人大第一次会议通过修改宪法草案，将原宪法中禁止土地“出租”两字删去，明确规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。制度性障碍扫除后，土地市场的招拍挂制度由此开启。图2：1987 年，深圳举行我国第一次土地拍卖资料来源：搜狐网，长江证券研究所改革全面推进、第一次调控与土地财政开启1991 年城镇住房制度改革取得实质进展。1991 年国务院办公厅下发了《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》。这是城镇住房制度改革的一个纲领性文件，标志着城镇住房制度改革已从探索和试点阶段，进入全面推进和综合配套改革的新阶段。这个政策对于改变住房的性质起到了重要作用，并将金融引入到了行业发展中来，推动了房地产的投资。1992 年市场经济确立，房地产业迅猛发展。1992 年，我国确立了社会主义市场经济地位，房地产行业也随之迅猛发展。由于投机性资金蜂拥进入房地产市场，沿海开放城市房地产投资猛增，房价暴涨，泡沫严重，其中尤以海南为甚。房地产市场的过度投机招致了房地产发展史上第一次调控。1993 年6 月，国务院宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。6 月24 日，党中央、国务院联合发出《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》。随着各项措施的落实，房地产市场迅速降温，投机性资金受