房地产行业棚改十问：一文读懂棚改的现在与未来.docxVIP

目录何为棚改？棚户区是指城市建成区范围内、平房密度大、使用年限久、房屋质量差、人均建筑面积小、基础设施配套不齐全、交通不便利、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域及“城中村”。实施棚户区改造的根本目的是改善群众的居住条件，兼顾完善城市功能、改善城市环境，属于民生工程。与旧改不同，棚户区改造的对象多为城市中集中连片、居住环境极差、平房密度大的区域。在棚户区改造完全由市场机制调配的情况下，低收入居民很容易被排除在市场之外，因此棚改主要需由政府主导。辽宁模式即以此为主要推进方式。图1：辽宁抚顺莫地沟棚户区资料来源：光明网，长江证券研究所棚改项目以三四线城市为主，三四线货币化安置比例也较高。由于城市发展阶段不同，棚改工作多集中在三四线城市。安置方式方面，在库存与去化周期较低的一二线城市，棚改安置多以实物安置，即政府进行保障房的建设。而在一些商品房库存高企、去化周期较长的三四线城市，棚改工作力度较大，且货币化安置比例较高。2017 年5 月，时任住建部副部长陆克华也明确表示，在库存量大，市场房源非常充足的三四线城市和县城，要进一步提高货币化安置比例，促进去库存。何为棚改货币化安置？棚改货币化安置是指府直接以货币的形式补偿被拆迁棚户区居民，而后居民再到商品房市场上购置住房。棚改货币化安置实际上是央行向三四线城市定向货币宽松。由于棚改货币化安置为政府向居民提供资金在市场上直接购买商品房，居民购房需求集中释放，而市场供应由于建设时滞未能同步放大，造成了部分区域短期“需求提前，供应延后” 的市场现象，从而在一定程度上推动当地库存去化。从低线城市的去化周期情况来看，棚改货币化安置起到了去库存的效果。棚改货币化安置成为去库存重要手段。过去的棚户区等改造中，政府多以保障房、安居房等形式进行实物安置，但近年来由于部分三四线城市库存高企，货币化安置成为房地产行业去库存重要手段，货币化安置比例逐步提高。2015 年棚改货币化安置比例为29.9%，而到了2016 年到达48.5%，2017 年全年预计达到60.0%。2017 年两会期间，时任住建部部长陈政高也表示2017 年要在三四线城市包括县城进一步推进棚改货币化安置。图2：棚改资金流示意图，货币化安置起到关键作用资料来源：长江证券研究所货币化安置资金来源有哪些？国开行贷款为棚改投资主要资金来源。国家开发银行发放的棚改贷款近年来成为棚改投资的主要资金来源，2017年全年达8800亿元（2018年1-5月：4369亿元），而2017年棚改总投资为18400亿元。除国家开发银行外，农业发展银行也发行棚户区改造贷款，2017 年全年为4000 亿元。此外，棚改全国财政支出（作为项目资本金部分）、棚改专项债也是棚改投资资金来源的组成部分，2016年棚改全国财政支出达1722亿元（2017 年数据暂无公布，我们作图时假设2017年棚改全国财政支出与2016年持平），2017年棚改专项债达1131 亿元。图3：国开行及农发行贷款为棚改投资主要资金来源（单位：亿元）资料来源：国开行，农发行，Wind，长江证券研究所注：2017 年棚改财政支出数据暂未公布，假设2017 年棚改全国财政支出与2016 年持平在货币化安置过程中，抵押补充贷款（PSL）起到了重要作用。央行通过PSL 向国家开发银行、农业发展银行进行贷款，国家开发银行和农业发展银行再通过专项贷款的形式为棚户区改造中的货币化安置发放资金。这一安排很大程度上解决了货币化安置中资金来源的问题。据央行数据，2018 年前5 月PSL 发放额为4371 亿元，同比大幅增长约48%。图4：PSL 在棚改货币化安置中起重要作用，2018 年前5 月快速增长资料来源：中国人民银行，Wind，长江证券研究所棚改对于销售拉动作用如何？我们预计2018年棚改货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例约为17.6%。2018年全年棚改计划开工580万套，我们预计全年货币化安置比例将有所下降。假设货币化安置比例为50%，则2018年全年货币化安置套数将为290万套；以85平方米/套的等效购房单套面积计算，货币化安置购房面积将达约2.5 亿平方米。假设2018 年全年全国商品住宅销售面积较去年小幅下降3%，则货币化安置面积占全国住宅销售面积的比例约在17.6%。表1：棚改货币化安置对于住宅销售影响测算2015201620172018E棚改计划（万套）601606609580货币化安置比例30%49%60%50%货币化安置套数（万套）180297365290等效购房单套面积（平米币化安置面积（亿平米）1.52.53.12.5全国住宅销售面积（亿平米）11.213.814.514.0货币化安置面积占全国住宅销售面积13.6%18.4%21.5%17.6%的比例资料来