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二线热点城市实施房产调控新政的思考 　　摘要：2016年以来，以南京、合肥、厦门苏州 “四小龙”为首的二线城市房地产市场火爆。为遏制过热的房地产市场，南京、苏州等城市相继升级房产调控政策。文章以南京为例，通?^调查研究的方式，了解居民对此次南京房产调控新政的看法，并尝试提出对南京及其他二线城市房产市场的一些思考。 　　关键词：房产新政；房价；调控 　　2016年楼市上演“变奏曲”，全国房地产市场呈现冷热不均的景象，一二线城市楼市火爆，三四线城市楼市平淡。由于一线城市严格的限购和社保要求迫使投资资金涌入一些二线城市，导致这些城市的房价涨幅超越一线城市，其中合肥、苏州、厦门和南京4 个城市近一年来房价涨幅惊人，被称为房价上涨“四小龙”。为给楼市降温、遏制投机性的购房行为，4城相继出台房产调控新政。 　　一、南京房产调控新政出台背景 　　（一）二线“三小龙”相继出台升级版房产调控新政，南京压力巨大 　　2016年7月厦门接连出台两条楼市新政，分别是15日正式执行的住房信贷政策，和21日商办去库存新政。9月5日起厦门市执行住房限购政策。 　　合肥于8月9日出台史上最严限贷政策，明确贷款新细则。10月2日发布限购新政。 　　苏州8月11日发布新政，通过对土地供应、购房信贷、公积金贷款等方面采取系统性稳控措施，抑制房价过快上涨。10月5日苏州出台最严限购令。 　　同为房价涨幅前列的南京受到苏州等三个城市调控升级的巨大压力，出台新的调控政策迫在眉睫。 　　（二）南京房产市场持续火爆，急需降温 　　1. 南京房价连续17个月上涨 　　南京的房价在过去的二十年创造了只涨不跌的不败神话。地方政府虽然在不同时期出台过各种调控政策，但都遏制不住房价的上涨。2015年1月到6月， 南京房价保持了17个月连续上涨，环比涨幅居全国前列。特别2016年以来，全国各地的资金源源不断地涌入南京，导致南京房价不断创造历史新高。几乎所有的大牌开发商齐聚南京的土拍现场， 一年中共产生30个地王，地王频出不断刷新人们对于房价的预期，抢房大战轮番上演，楼盘频频日光。 　　2. 土拍熔断震惊全国 　　为抑制房价的过快上涨，6月南京市从控制地价入手，发布“土地出让超过最高限价将停止出让”的土拍“熔断”政策，期望开发商能够理性拿地，降低土地拍卖的溢价率。在土地限价新政落地后的第二场土地拍卖中，经过众多开发商2个半小时的“拉锯”后，设置最高限价的8幅住宅地块仅1幅顺利出让。土地流拍，开发商拿不到地，新房供应量得不到补充，南京楼市的火爆愈演愈烈。 　　3. 房产市场怪象频出 　　2016上半年南京楼市的关键词是“抢房”“涨价”“日光”。人们很焦虑，因为有钱却买不到房。于是各种奇怪的现象出现：民政局离婚的多了，因为一些人为了应付限贷、限购离婚；热点地区竟然有中介公开在报纸上登广告卖房号；很多区域二手房比新房价格高一大截，因为新房被限价而且买不到；开盘选房现场，全家了出动，有坐轮椅的，拄拐的，还有写作业的……一切就为了买到一套房。至于走后门托关系买房号更是屡见不鲜。 　　（三）南京的房产市场为什么火爆 　　宽松的金融政策和货币超发是触发一些重点二线城市房价上涨的诱因。央行不断降息提高了居民的消费能力。2015年330新政和下半年的两次双降，启动了南京房价暴涨模式。货币超发使人们意识到买房才是保住自己财产抵御通胀的最有力途径。 　　南京作为江苏省省会，对全省的其他地区特别是苏中和苏北地区的人们具有强大的吸引力，这种吸引力还辐射到与江苏毗邻的几个省份，特别是安徽省。南京房价的暴涨吸引这些地区的人卖掉三四五线城市的房产，把资金投到南京。 　　南京这个城市的房价总体比一线低，产业发展不错，城市有文化底蕴，山水秀丽，比较宜居，科教文卫发达。南京是全国高校最为集中的地区之一，每年高校毕业生人数众多，有相当的数量的毕业生留下安家。 　　种种原因汇合在一起，南京吸引着全国各地涌来的买房人，于是新房存量告急，人们更加疯狂抢房，到处惊现日光夜光盘，开放商捂盘、突击开盘、中介买卖房号等现象屡见不鲜。 　　（四） 2016年南京出台的一系列调控楼市政策 　　2月26日出台意见强调“一次性供应量少于3万平方米或领不到销许，坚决遏制捂盘惜售行为”；4月25日发布政策，载出10条细则，为房价划定空涨警戒线；5月27日发布新政，土地出让超最高限价的终止出让；7月20日出台控房价的五大举措；8月11日出台调整土地公开出让竞价方式、商品房贷款首付比例的意见；9月25日出台了主城区住房限购政策；10月5日出台实施限购措施城市首次购房和首套房贷款比例。 　　这些政策对楼市产生了一些作用，但是南京房价依然在上涨，楼市降温幅度不大。 　　二、调查分析 　　笔者利用暑期社会实践