不动产经济学(7)资环土管城规.pptVIP

不动产经济学Essentials of Real Estate Economics 第二部分：不动产经济微观分析 第二部分学习内容 非住房市场 学习内容 教学目标 掌握非住房不动产市场变化规律。 解释经济趋势如何影响商业物业的价值。 会做简单的市场研究。 非住房市场 学习内容 非住房不动产 分类：按产业划分 第一产业：农业，其不动产主要是土地、水利基础设施 第二产业：工业和建筑业，其不动产主要是厂房和大型工程设施及其用地。 第三产业：分为流通部门和服务部门 第一层次：流通部门，含交通运输、邮电通信、商业、饮食业、仓储业，其不动产主要是城市基础设施、经营性房地产、仓库。 第二层次：为生产和生活服务的部门，含金融保险、旅游及信息咨询服务业等，其不动产主要是办公楼宇类物业。 第三层次：提高科学文化水平和居民素质的部门，主要是事业单位不动产。 第四层次：社会公共需要的服务部门，如党政机关等，主要是公共办公用楼堂馆所和营区不动产。 从产业角度划分不动产，可以针对各产业的具体特点及变化趋势来研究不动产的发展运动规律。 非住房不动产 按功能划分 经济功能不动产 人文历史功能不动产 社会功能不动产 其他功能不动产 按功能分类，可以清楚了解各类不动产在社会经济中扮演的角色，从而更好地掌握其在社会演进中的地位和需求变化规律。 按资产运动和经营方式划分 盈利性不动产 非盈利性不动产：市场机制不能有效调节和配置这部分资源 这种分类方式对分析各类不动产资产管理方式和运用效果，提高资源配置效率是有意义的。 非住房市场 学习内容 商业不动产 商业不动产指用于商业目的的非住房不动产，是商店、写字楼、旅馆/酒店等不动产的统称。与工业不动产和特殊不动产相区别，商业不动产能够为拥有者带来经济收益、属于非生产加工场地的非住房不动产。通常，拥有者利用该类不动产空间来从事各种交易活动。 商业不动产 商业不动产 1、影响商业不动产价值的因素有哪些？ 2、影响商业不动产供求的因素有哪些？ 3、商业不动产开发的模式是什么？ 4、你能做一个简单的商业市场研究吗？ 1、影响商业不动产价值的因素有哪些？ 经济因素：经济发展状况、金融服务水平、企业 数目和盈利能力、商业发达程度等。 行政因素：城市规划、商业用地供给计划、商业 地产税收政策、交易管理制度等。 社会因素：城市化进程与人口增长、消费者偏好、 社会治安、不动产投机活动程度等。 区域因素：繁华程度、交通条件。 个别因素：临街状况、内部格局、楼层、面积、 装修、储存空间、转租可能性等。 1、影响商业不动产价值的因素有哪些？ 在影响商业不动产价值的众多因素中，交通运输、服务业的发展、消费者偏好的改变对商业不动产的发展产生重要的影响。 请你思考：这几个因素对商业不动产究竟产生哪些有趣的影响？未来还会怎样？你做个大胆的预测吧。 2、影响商业不动产供求的因素有哪些？ 商业不动产需求的影响因素 商业不动产价格 社会收入水平和消费水平 企业收益和利润水平 经济景气状况 相关物业的价格 企业预期 政府政策 2、影响商业不动产供求的因素有哪些？ 商业不动产供给的影响因素 商业不动产的价格或租金 物业开发成本 政府政策 对未来的预期 关联物业的价格及其变化 商业不动产的供给主体一般实力雄厚，经营管理水平很高。 在供给方式上，商业不动产基本上采用出租的方式。 3、商业不动产开发的定位模式是什么？ 即，商业优势区位形成规律 CBD模式 坐标模式 年轮模式 同心圆模式 4、你能做一个简单的商业市场研究吗？ 要进行商业市场研究，必须寻找变化！变化从要素的分析开始！ - 要素一：社区经济（“出口就业”、经济状况） - 要素二：人口因素（结构、偏好） - 要素三：制度因素（交通运输、管制） - 要素四：供给性质（物理特征、占有率、空置率、转换率、经济活动） 发现变化后，要能判断出是什么力量导致的变化，力度大不大？速度快不快？ 最后估计这些变化对商业不动产的需求和投资机会产生什么影响。 非住房市场 学习内容 工业不动产 工业不动产是指直接用于工业生产和辅助工业生产的建筑物实体及其所附属的所有权益。主要指标准厂房、专用厂房、仓储设施的总称。 特点： 产业特点突出 产品决定物业价值 对承载能力要求严格 设计和建造难度大 投资主体单一 市场化程度较低 工业不动产 1、影响工业不动产价值的因素有哪些？ 2、影响工业不动产供求的因素有哪些？ 3、你能做一个简单的工业不动产市场研究吗？