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PAGE 27 - 潘 世 炳 博士 教授级高工 湖北永业行评估咨询有限公司 总经理 中 南 财 经 政 法 大 学 兼职教授 湖 北 省 房 地 产 业 协 会 副会长 武 汉 市 房 地产估价师协 会 副会长 湖北省土 地 估 价 师 协 会 副秘书长 中国房地产估价师与经纪人学会 理事 湖 北 省 司法鉴定人 协 会 常务理事 武 汉 仲 裁 委 员 会 仲裁员 香 港 测 量 师 学 会 专业会员 武汉市武昌区紫阳东路77号伟鹏大厦12层 邮编 430070 电话：027 传真027 Email： HYPERLINK mailto:psb999@ psb999@ 网站： HYPERLINK 中文域名：永业行.com；评估咨询.中国；地产评估.中国 不动产抵押估价 有关不动产估价法规政策 不动产抵押估价几个问题 不动产抵押估价风险及控制 借鉴解读《房地产抵押估价指导意见》 2006年12月 有关不动产估价法规政策 《中华人民共和国土地管理法》1986年6月25日通过2004年8月28日第三次修订：国家依法实行国有土地有偿使用制度。 《中华人民共和国城市房地产管理法》（1995年1月1日起施行） 1．房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占用的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 2．依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。 3．房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。 4．房地产抵押合同取得后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。 《中华人民共和国担保法》（自1995年10月1日起施行） 下列财产可以抵押： 抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； 抵押人依法承包并经发包方同意抵押荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权 以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。以出让方式取得的国有土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。乡（镇）、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。 下列财产不得抵押： 土地所有权： 耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，法律有规定的除外； 城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。依照本法规定以承包的荒地的土地使用权抵押的，或者以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有和土地用途。 抵押期间和拍卖 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受偿权。 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况.抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。 转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国农村土地承包法》2003年3月1日起施行 通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转； 国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。 耕地的承包期为三十年。草地承包期为三十年至五十年。林地承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》1990.5.19实施 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的，应当依照规