金溪1号地块策划建议方案.pptVIP

小区架空层绿化：架空区域作为开放式休闲场所，该区域可承载一部分休闲功能。 预计2010年8月开工，10月份正式销售， 一期销售均价2300元/平米推售，以多层和小高层为主，低价入市，低开高走，逐期推售调高均价； 二期销售均价2500元/平米，以加推方式不断制造增值热销现象； 三期销售均价2800元/平米； 四组团销售君均价3200元/平米； 销售定价推售：四个组团住宅销售均价2700元/平米。 为不断提升人气、塑造品牌形象，建议： 项目采取分3期开发，分6区开盘销售，预计总开发销售周期5年(自2010年8月-2015年8月),总施工周预计57个月(自2010年8月-2015年5月)。 分批栋加推，节假日促销的方式，低开高走、集中放量与循序渐进结合，不断制造销售热点，实现销售收入与工程费用支持现金流平衡，提高开发利润最大化。 （1) 策略一：低价入市——低单价，低总价入市，制造区域楼市营销差异化亮点。 （2) 策略二：产品超值——主打“买两房用三房，魔术空间超值拥有”的产品附 加值主题。 （3）策略三：以老带新——建立新老业主圈系列活动，以老带新送介绍费、折扣 优惠、物业管理费等。 （4）策略三：分期销售——通过分期开盘销售，分栋及重要节日加推等循序渐进 方式推售。 （5）策略四：样板体验——装修样板房体验营销，突出“买两房用三房”的魔术 户型超值优势。 （6）策略五：工程体验——以建筑材料、物业智能展示等方式突出项目建筑用材 及物业管理服务品质。 1、宣传媒介选择： 以目标客群诉求导向，塑造项目形象高度，扬长避短，建议项目采取硬性形象与现场体展示体验宣传为主，结合老带新系列活动宣传渠道。在抚州he j金溪地产广告效果较好的媒体渠道：售楼部展示、工地形象、路牌、短信、电视广告、报纸、派报、直邮、布条，以及老带新口碑宣传活动、物业展示和样板房体验营销等。 项目前期入市宣传主要采用：硬性形象推广，售楼部现场展示等方式；中期主要以塑造和提升项目品牌高度为主，结合体验式营销主题，展示物业形象等为主；后期主要以形象塑造及老带新系列活动宣传推动销售。 3、项目定位 (一）市场定位： 城中央贵胄领地 行政首府四星级酒店 行政接待、商务会议、会展招商、高档宴会、旅游观光、休闲娱乐、购物商场等综合设施为一体，金溪城市旅游文化烫金名片。 (二）酒店命名： 金溪大酒店 新纪大酒店 府山大酒店 金珊大酒店 或以合作品牌酒店命名 项目策划 四星级酒店 三）功能定位： 1、行政接待——行政首脑专属接待馆驿及招商窗口 毗邻行政办公中心，是领导接待、商务会议、会展招商、高档宴会等专 属场所； 2、繁华标志——城市新繁华商业中心的标志性建筑 位踞谷秀西大道、行政首府及城市公园之城市未来繁华中心，高尚人群 积聚，商业繁华； 3、城市名片——城市旅游、人文、人居价值的名片 金溪历史人文浓厚、旅游资源丰富，独特的月塘古邑村落文化不断地吸 引国内外游客； 4、商务会展——企业招商展会、商务接待的场所 项目策划 四星级酒店 四）经营模式 1、组建酒店经营团队自营，投入较大，非本专业，风险较大； 2、加盟或委托品牌酒店商家经营，但自住控制性较差、回收周期较长； 3、以产权式酒店售后返租，委托品牌酒店经营，回收周期较短，开发风 险较低。 五）规划建议 1、建议将酒店调整到靠近锦绣广场位置，景观环境较好。 2、建议将5-20层客房调整为： 5-10层为桑拿、足浴、盐浴中心等，11-20楼为客房，降低经营风险。 项目策划 四星级酒店 大型商业中心 一）城市商业分析： 1、金溪县总人口约30万人，县城人口约10万人，主要靠外出打工、经商为主， 城区就业率较低，平时人较少，主要集中在五一、国庆、春节等重要节日返 乡消费较多。 2、商业主要分布在沿谷秀大道两侧，以永和1路为分水岭分新、老城区。 老城区：超市、宾馆、品牌鞋服、餐饮、银行、通讯、家电等，以内需为主， 人流量大； 新城区：家装建材、物流、餐馆排挡、宾馆等业态，象山家装建材商城已成行