恒大绿洲营销策划方案课件.ppt

贵阳·恒大绿洲营销策划方案;Contents:【目 录】;第一部分 营销目标; 经济指标：用地面积147025㎡；建筑面积310619㎡；容积率1.67；建筑密度16%；绿化率40% 地理位置：贵阳市白云区艳山镇人民政府旁，隶属南湖板块，紧邻金阳新区 自然环境：三山环抱，自然山水独具，小区内分布天然泉水 周边配套：兼享白云老城区成熟生活氛围和金阳新区未来升级配套 一期户型：两房76㎡，三房102-137㎡，公摊7.5-10.7% 建筑层数：电梯房，高层16层、小高层11层;销售目标;第二部分 市场环境研究;一、宏观市场环境;贵阳房地产发展后发优势明显;——贵阳GDP增速创24年来新高，增幅居西南各大城市之首;居民收入情况;产业发展情况;二、市场供求环境;贵阳市商品供求呈放量增长态势;——2007年贵阳市商品房供需均放量激增，创历年新高;供求区域分布;供求面积分布;供应价格分析;—— 贵阳市以外地区客户呈现需求上升趋势;???、客户需求研究;数据来源：《2007年宜居贵阳房交会调研报告》 采样人群来源：参加“和谐人居，魅力贵阳”房交会的人群 采样量：600份，其中有效问卷562 有效样组成：有购房意向的达94% ;—— 主力购房人群年龄集中在20-35岁之间;—— 大专以上购房人群占到60%以上;—— 从单位性质来看，以国有企业与事业单位为主，占据比例约45%；其次为私营/民营企业、个体经营者，占据比例约37.8%。;—— 有6成的客户属于一次置业者;;——地域因素中，客户的置业敏感点以治安、交通、医疗教育为主 项目因素中，客户的置业敏感点以价格、配套、品牌为主;——目前客户选择的主流面积区间为90-110㎡ ，平均意向面积为102.2㎡。;——客户单价承受敏感点为3500元左右。;——客户总价承受敏感点为40万元左右。;——客户按揭每月还款额度的承受敏感点为2500元左右。;四、市场竞争环境;竞争项目界定;竞争项目选取;;竞争项目规模分析;竞争项目容积率绿化率分析;竞争项目产品类型分析;竞争项目建筑风格分析;世纪城;竞争项目园林设计特点;丽水铭城;竞争项目园林设计特点;竞争项目户型供应分析;竞争项目面积供应分析;——面积供应偏大，但从销售情况看，80-120㎡的小面积更受市场青睐，本项 目的面积供应拥有较大的竞争优势。;竞争项目户型设计特点;竞争项目户型设计特点;竞争项目户型设计特点;竞争项目交房标准分析;竞争项目配套分析;竞争项目销售分析;竞争项目推广分析;三、项目SWOT分析;拥有天然山水资源 强大的恒大品牌实力 豪装产品差异化明显 户型紧凑适用 独特的水景园林环境 周边为高档居住区 ; 加大力度进行豪装概念的宣传，引领崭新的精品消费观念； 区域近期认可度低,需要进行板块运营,并和项目互动推广； 采用差异化策略,突出中央水景园林等产品特色优势； 避开社区规模劣势，强调恒大精品战略。;竞争策略;第三部分 项目定位;一、客户定位;金阳新区;１、区域细分;2、购买目的;3、客户职业;客群;各个行业 一个阶层 ; 1、二十八岁以上，大专以上学历，有较高的审美能力，很关注生活的品位素质； 2、家庭年收入8万以上，月收入4000元以上的中高收入人群，以比较优越的条件过着仍然属于平常人的生活，没有极度的奢侈和浪费； 4、他们是一个工作压力与生活优越感并存的阶级，喜欢新奇、审美、变化并且懂得个性的、时尚的文化享受。 5、相对而言他们更喜欢在城市外生活，要求居住环境清雅，往往在意居住环境的素质，以及社区的公众形象； 6、国际化、大规模社区、开发商实力以及专属于他们的专享会所等，都将成为他们的吸引要素，社区居民的素质也是他们选择的考虑因素； 7、他们向往或见识过更发达的地方，他们想提升自身的社会优越感、追求心、品味性，希望在本地住的有档次； 8、他们好体面，具有强烈的攀比心理，追求超前享受和消费。 ;;二、项目定位;1.具有一定理念的高度和延展性，充分利用阶段性策略，分层次的逐步深化，打造产品的核心竞争力和开发商品牌，为开发商后期房地产开发奠定强有力的品牌效应； 2.卖房子就是卖生活，应在突出项目产品个性，人居环境的同时，提出新的城市生活方式，并打造一种新的贵阳人居模式； 3.提升区域形象，营造高品质居住氛围。;市场定位;首 席;龙潭路板块·顶级生活·CREEK;一座代表贵阳房地产发展的首席生态国际社区 ;形象定位;生活方式;三、定位支撑;山水交映 三山环抱、天然泉眼、大型水景园林、生态泳池;项目价值分析;第四部分 价格策略;一、一期均价确定;竞争项目价格比较参考因素;项目类别;根据贵阳住宅价格发展趋势，预计未来一年内，均价上扬6%左右，因此在本案加权均价基础