直接调查工作-.DOCVIP

PAGE 1 调查报告摘要 关于房屋署就其管理的居者有其屋计划屋苑 收取管理费事宜 引言 一直以来，某些居者有其屋计划屋苑(以下简称「居屋苑」)的业主关注到一个问题，就是他们须按划一收费额缴付管理费，但其它居屋苑的业主所缴交的管理费，则按个别单位的面积大小，以及所获分配土地的不可分割业权份数而定。 2. 本署在一九九七年年底进行初步研究后，发现有44个居屋苑，共69 747个单位的业主，须按划一收费额缴付管理费，这些单位占香港房屋委员会（以下简称「房委会」）售出居屋单位总数的41%。由于房委会是居屋苑的发展商兼管理人，故此有责任确保现行收费方法对所有业主均公平。同样是房屋署管理的居屋苑，却采用两种不同的收费方法；这事引起了居屋单位业主对于同等待遇问题的关注。因此，基于公众利益，申诉专员决定根据《申诉专员条例》第7(1)(a)(ii)条，对房屋署就其管理的居屋苑收取管理费事宜展开调查。 调查目的 3. 进行直接调查的目的，是研究各居屋苑收取管理费事宜，以查明现时的收费方法是否对所有居屋单位业主公平、公正和合理。 房委会管理居屋苑及厘定管理费水平 房委会及房屋署在厘定管理费水平方面的权力和担当的角色 4. 根据居屋苑的公契，房委会身兼居屋苑的发展商和管理人，有权厘订管理费水平，直至个别屋苑成立业主立案法团，接替房委会承担管理屋苑的责任。房屋署为房委会的管理代理人。房委会辖下居者有其屋小组委员会获授权力，根据房屋署的建议，审批管理费的水平及调整。 现时两种收取管理费的方法 划一收费相对于摊分管理费 5. 根据房屋署提供的资料，居屋苑的管理费基本上是按照公契的条款收取，如适用的话，则按照一九九三年五月制定的建筑物管理条例（以下简称「该条例」）收取。在该条例实施之前，房委会是按划一收费额收费。这种收费方法与私人物业市场的一般做法一致。该条例制定之后，房委会则根据该条例的规定，按单位的面积大小及所获分配土地的不可分割业权份数收取管理费。 6. 目前，本港共有115个居屋苑，其中44个按划一收费额收取管理费。这44个居屋苑在一九七九年十二月至一九八九年七月期间落成。在一九八九年十月落成的新围苑，是首个根据业主所获分配业权份数收取管理费的居屋苑。对于其后落成的居屋苑，房委会均采用这种收费方法。 7. 房委会的立场是，早期居屋苑按划一收费额收取管理费的方法，应维持不变，除非屋苑大多数业主（即51%）选择根据该条例更改收费办法。 观察及调查所得结果 在居屋苑同时实施两种收费方法 8. 居者有其屋计划于一九七八年开始实施，初期发售的单位，可能在面积／价格／业权份数方面，差距很少。因此，采用划一收费额收取每个单位的管理费这个简单的收费方法，获得普遍接纳；根据这个方法，每位业主每月缴交同一数额的管理费，不论其所拥有的不可分割业权份数或单位的楼面面积大小。即使以摊分的方法收取管理费，差额毕竟很少。因此，房委会在所有居屋苑一律采用按划一收费额收取管理费的方法，在当时轻易获得各业主接纳，尤其当时房委会只采用一种收费方法。 9. 在一九八九年，政府发出《有关改善现有公共契约不公平条款的建议》咨询文件后，房委会及房屋署察觉公契存在若干不公平条款，包括不论每位业主所拥有业权份数，不公平地收回管理开支。咨询文件所强调的公平原则，引起房委会的共鸣。于是，房委会在一九八九年三月作出审慎的决定，在当局尚未修订法例前，已立即为新落成的居屋苑实施按所获分配不可分割业权份数厘定管理费的办法。事实上，当时的注册总署署长就拟备新的公契向所有律师发出于一九八七年十二月生效的指引订明，「任何业主均毋须缴付超过其本身应负担的部分」这个指导原则是公平合理的。其后，在一九八九年一月发出的咨询文件中，要求「每位业主只须按所拥有不可分割业权份数的比例或按其单位总面积，负担其应缴的管理开支」的声音，已十分明确和清晰。 10. 毫无疑问，更改现有44个居屋苑按划一收费额收费的方法，殊不轻易，因为当时房屋署预计约有50%的业主会因而须缴交较高的管理费，其余的50%缴交的管理费则会降低。然而，由于预料法例将会修订，当时应该是检讨收费方法的适当时间，可是房委会在一九八九年决定，应待稍后法例修订后，才处理现有居屋苑摊分管理费的问题。因此，只有44个早期居屋苑仍旧是按划一收费的办法收取管理费。 11. 一九九四年三月，建筑物管理条例制定之后，房委会通过房屋署的建议，早期居屋苑按划一收费额收取管理费的做法，应维持不变，除非屋苑大多数业主（即51%）选择更改收费方法，按照该条例的条款，根据所获分配土地的不可分割业权份数收费。房委会十分清楚它管理的居屋苑会同时实施两种收费方法，虽然该委员会亦承认，以摊分的方法收取管理费是公平的。 12. 两种收费方法同时存在，引起了居屋单位业主关注，一些业主并且投诉得不到同