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PAGE PAGE 6 产权式商铺所有权行使限制法律问题探讨 内容提要：大型商业中心，在开发销售阶段，将商场分割为若干小块进行零散出售，产生了为数众多的小业主。同时开发商通过返租、包租等方式又从业主手中收回商铺一定期限的使用权，为整体经营利用创造条件。但在第一期租期届满后，对是否续租以及续租条件，众多小业主往往难以统一意见，商场实际经营方陷入被动甚至被迫关门歇业，产生纠纷。面对一部分业主要求收回商铺自用诉求，是否应支持法律争议甚大。这中间涉及诸多法律问题，如商铺的分割是否属于虚拟分割，对《物权法》第七十一条应如何理解，业主行使所有权的限制，何为权利滥用等。理顺其中的法律关系具有极大的现实意义。 关键词：产权式商铺 虚拟分割 所有权限制 滥用权利 前言 江苏某市九龙商城是一家大型购物广场，坐落于繁华地段。2003年，为了顺利完成销售，开发商将物业分割为十几、二十几平方小铺位分别出售给众多业主，涉及业主约两千人之众。商铺与商铺之间并无明显物理区隔，但各业主均已取得相应铺位产权证。开发商在与业主签订《商品房买卖合同》时，均签订《委托出租协议》，约定将购买的商铺委托开发商出租，租期十年。之后，开发商将商场整体出租给某购物公司进行整体经营。2013年，租期届满后，部分业主对续期租金不满，在经过多伦谈判最终破裂的情况下，该部分业主坚决不愿继续出租，要求收回商铺。遂委托笔者以开发商和实际经营方为被告诉至法院，诉求被告将商铺腾空后返还原告等。诉讼期间，被告提供大量续租合同，以图证明有超过三分之二业主同意续租，原告的诉求损害了其他大部分商铺业主的合法权益，因此不同意返还。一审法院判决认为，九龙商城采取统一经营管理的模式是历史形成的,且经过了大部分业主的同意，原告要求被告返还其名下的商铺，显然与大多数业主的意见相左，此外原告名下的商铺系虚拟分割，在长期的统一经营模式下，已根据经营的需要重新布局，现原告要求归还其名下的商铺难以实现。根据民法的基本原则，权利人行使权利时必须合理、适当，不能滥用权利给其他权利人造成损害。遂根据《物权法》第七十一条之规定，判决驳回原告相应诉讼请求。 原告不服提起上诉，二审判决认为原协议到期后，业主有权选择经营方式，且被告长期未按承诺支付租金，全体业主权利已经受到损害，原告诉请并不必然对其他业主的权利造成侵害，如以部分业主签订续租合同否认原告行使其专属部分的权利，则对原告的权利造成直接侵害，故本案并不适用《物权法》第七十一条之规定。遂改判撤销一审判决，支持原告诉请。 据了解，类似纠纷在全国各地已经发生多起。与本案一审判决观点相似的法院不在少数。其中反映出的一些问题确实值得我们深思，笔者特就几个相关法律问题做一些探讨，以期抛砖引玉。 一、产权式商铺法律属性分析 大型商业中心由于其体量大，整体销售可能性不大，因此普遍被分割零散出售，即在一个大楼内产生若干铺位。商场实行整体经营，并以物业公司或商场经营管理公司的名义承诺业主固定回报或保底回报。由此实现所有权和经营权分离。我们一般将这样的商铺称为产权式商铺。 该些铺位在物理上并未明显区隔。在实际经营中，经营方出于经营需要，更有可能会将原有布局彻底打乱，使得众多小铺位在物理上合而为一，成为整体。以至于如前述案例一审判决所言，商铺被认定为系“虚拟分割”，何为虚拟分割未见具体规定，我们可以将其理解为不是实体上的物理分割。有观点认为，由于购房者只是认购了一定面积的 HYPERLINK /view/1071614.htm \t _blank 商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属。但在我国目前的法律规定下，笔者对此不能赞同。不应以所谓“虚拟分割”或“虚拟产权”歪曲商铺权属的完整性。 之所以认为商铺产权理应存在实体上的分割。一个关键性事实是，相当部分这类商铺是已经或可以办理明确的产权证的，例如前述案例中商铺。根据《房屋登记办法》等相关规定，房屋分户测绘、确定四至坐落和面积是登记发证的前提条件。由此可以推定房屋的权属界限实际上是清楚的，各部分之间虽然没有分割的墙体，但通过地面埋设或利用房屋的构造，有固定的界址点，每部分房屋的位置、面积都能具体确定。建设部于1997年以（97）建房产字第019号文件明确规定：对已建成的商业、办公或其他楼宇分割出售的，如有明确的权属范围和具体的权属界限，不同于搞变相集资的“一平方米”产权出售，应视为正常的房产交易。可以凭购房合同及其他有关文书办理产权登记手续，并在《房屋所有权证》中的测绘图件上对权属界限准确反映。因此，在商铺已经分户测绘或业主已经取得产权证的情况下，就不应认为属于“虚拟分割”。否则开发商当初无法分别定价销售，产权部门也不可能为商铺颁发独立的产权证。 当然，目前我