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股权收购房地产项目的法律实务 孙 卫 持续的房地产调控，让不少拥有地产业务的企业很纠结。年初，华芳纺织和飞乐股份双双公告，出售地产子公司股权，撤离地产业务。同时，在限购令和其他地产政策影响下,大量的中小房地产开发商已经无法实现资金快速周转。如果因为资金缺乏而造成烂尾楼等问题,影响面会更大。在面临生存压力时,这些开发商有意通过股权转让实现大逃亡,这些企业抽身的同时，不少房企则在紧锣密鼓地实施兼并重组。在这波房地产整合大战中，获得土地资源成为股权收购企业的最终目标，以并购方式“曲线”拿地成为常态。“现在的房地产兼并重组并不是看准了别人的企业,而是看准了别人的土地。通过收购股权可以获得土地资源,拿到现成的土地,快速形成销售额,使企业快速进入某个城市。快速上涨的土地价格令很多开发商“望地兴叹”,而通过股权收购获得土地资源的方式正被越来越多的开发商采用，股权收购已成为一种以较低的成本有效获取房地产项目资源的途径和方式。 一、股权收购房地产项目的概述 房地产股权收购是指投资人通过购买房地产开发项目公司（以下简称“项目公司”）股东的股权或认购项目公司的增资，购买后投资人取得项目公司控股股东或唯一股东的法律地位，进而控制项目公司并获取项目公司名下的房地产项目，进行开发经营行为。由于股东的股权体现为项目公司所拥有的全部资产和权利、义务，随股东主体资格的变化而变化，在不改变项目公司名称和项目所有权的情况下实现项目间接易主，从而完成项目转让。收购完成后，项目仍以项目公司名义经营，投资人不受房地产开发资质的限制。对外债务仍由项目公司承担，股东之间按投资比例或章程约定承担责任。 二、股权收购房地产项目与资产收购房地产项目的利弊 ㈠股权收购房地产项目的利弊 股权收购房地产项目的优势：（1）对交易双方具有较好的节税效果，就该项交易行为对交易各方所产生的税负而言，若该交易采取的是股权转让方式，则转让方只需承担因溢价转让而应缴纳的所得税以及签订股权转让合同而应缴纳的印花税，受让方只需承担因签订股权转让合同而应缴纳的印花税；若该项交易采取的是定向增资扩股方式，则项目公司与认购人只需承担因签订增资扩股协议而应缴纳的印花税。（2）交易手续简化，就该项交易行为而言，不涉及项目公司资产权属的变更，一般来说只需要办理股权变更登记或公司注册资本变更登记手续即可控制、管理整个项目，在特殊情形下仅仅会涉及交易行为的审批手续，如收购方为外国投资者或者交易标的物为国有产权等情形。（3）投资回报期短，由于该项交易行为方式对于项目公司已进行的项目开发中的资产权属、报建手续均不产生实质影响，收购方只需以项目公司名义下投入资金进行后续开发建设即可，无需重新办理建设手续，不必另行成立地产公司，即可直接进入实质性运作，大大缩短投资回报期。 股权收购房地产项目的劣势同样也很明显：债务风险不易控制，股权收购仅涉及项目公司股东层面的变更，项目公司的债务并没有发生变化，仍需由项目公司继续承担。因此，项目公司未经披露的负债和或有负债，可能会在收购方收购控制项目公司后显现出来，由此陷入财务黑洞，从而对收购后的项目公司和收购方的利益造成极大的损害。 ㈡资产收购房地产项目的利弊 资产收购房地产项目的优势：（1）可规避股权收购方式而可能给收购方带来的项目公司财务黑洞风险，因为资产收购的效果为项目公司某项资产权属发生变化，实践中主要为项目公司名下的土地使用权或在建工程，即仅发生作为交易标的物的特定资产的权属从项目公司转移至收购方名下，而该资产之外的项目公司其他资产、负债均不会随该交易资产一并发生转移，仍由项目公司自行承担，与收购方无关。（2）具有抵扣税负效果，依据相关税收法律规定，企业持有的土地和房产，可以每年按比例摊销或计提折旧，该等摊销额和折旧额可以在企业缴纳企业所得税前扣除，客观上起到了抵减收购方企业所得税的作用。（3）交易流程简单，由于收购方不会因交易行为需要承担项目公司的债务风险，故只需针对拟收购的特定资产的权属取得的合法合规性以及权属状况进行审查认定即可，而无需实施为摸清项目公司家底而另需委托诸如律师事务所、审计事务所等中介机构对项目公司开展周期较强、内容繁杂的项目公司财务与法律尽职调查。 资产收购房地产项目的劣势：（1）交易手续繁琐，该交易行为涉及资产权属、项目批文的变更，要从立项开始，对项目规划意见书、用地规划许可证、土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证等各环节逐一办理变更手续，有的甚至还有可能面临被调整用地面积、容积率、土地用途等及经济技术指标的风险。（2）交易环节产生的税负较重，收购方应缴纳印花税、契税以及交易手续费等，被收购方即转让方应缴纳营业税及其附加、土地增值税、印花税、所得税等，收购环节的税负较股权收购相对重很多。（3）交易行为的可行性受到法律的严格限制，如拟收购的资产为项