武汉万科金色全案营销提报.docx

武汉万科金色全案营销提报 武 汉 万 科 金 色 全 案 营 销 提 报 宏观市场 中观市场 微观市场 市 场 解 读 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 经济环境分析 政策环境分析 城市建设分析 武汉市整体市场宏观解读 总体势头看涨，“十一五”起有跳跃性增长， 可预计07年仍将持续走高，涨幅预计可达15％ 经济环境分析——国民生产总值 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 固定资产投资额整体走势与国民生产总值走势趋同 经济环境分析——固定资产投资 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 经济环境分析——人均年可支配收入 2006年财政收入首次突破500亿元，达到502亿元，在全国十八个城市排名中，居第13位。 人均可支配收入从2001年起持续走高，消费力持续增强 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 经济发展迅速平稳，处于稳定高速发展阶段； “十一五”规划对武汉市得经济增长起到腾飞作用； 经济的稳健持续发展带动了居民收入的增加，促进了 房地产市场的发展； 人均年可支配收入大幅增长，消费力持续增强； 经济环境小结 “十一五”经济高速增长对本项目的营销去化能够起到保驾护航的作用，同时也为本项目的销售价格为市场接受提供基础。 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 政策环境分析 2005 《建设项目用地预审管理办法》 《关于切实稳定住房价格的通知》（“国八条”） 《中国七个部门提出做好稳定住房价格工作的意见》（“新八条”） 央行加息 央行调整房贷利率 《关于加强国有土地使用权出让及土地证颁发管理有关问题的通知》 《关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知》 《物业服务收费明码标价规定》 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 政策环境分析 2006 《中国七个部门提出做好稳定住房价格工作的意见》（“新八条”） 央行加息 银行联网实施房地产贷款管理 2005年5月11日，国务院办公厅转发七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》 《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 （“国六条”） 六部门发布规范房地产外资准入和管理意见 《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》 中国人民银行决定小幅上调存款准备金率 根据国务院有关规定，6月1日起各银行开始执行新的住房贷款政策，市民贷款购买90平方米以上的房子，至少要付3成首付。 7月13日，建设部165号文正式签发，“住房结构”调控细则出台。 政治高度 （和谐社会） 市场手段 规范市场行为 “收油”而非“急刹车” 行政手段 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 政策环境分析 国家及央行对于房地产市场的调控对武汉市的影响明显， “90/70”将使得07年下半年市场产品供应结构发生质变； 武汉市目前推行的房地产政策主要以规范市场目的为主； 武汉市购房客户多以常住本市的居民为主，目前政府和 银行推出多项措施和办法刺激居民的购买积极性，同时 保障居民的消费利益。 武汉市政府出台一系列相关政策以刺激居民购房的积极性， 利于本项目销售工作的开展。 市 场 解 读 武汉市整体市场宏观解读 城市建设分析 2005年，武汉正式启动旧城改造规划——汉阳旧城风貌区。总面积721．45公顷，规划为5大片区：传统风貌核心区、商业金融区、商住金融区、传统住宅风貌区、时尚生活社区。巨大的拆迁量产生需求的快速增长和市场价格飞增，06年，拆迁量有所收减，但大量工程仍待进行，为市场积压了大批刚性需求。旧城改造影响居住需求，将是武汉近年来的供需主旋律。 城市化进程加快，需求量不断激增 市 场 解 读 武汉市整体市场中观解读 武汉市房地产市场状况分析 武汉市房地产市场现状与展望 市 场 解 读 武汉市整体市场中观解读 武汉市房地产市场状况分析 宏观调控主要目的是抑制房价和打击投机，因武汉投资和投机买房所占的比例不大，自住性购房比例达90%，并且房价水平相对不高，所以受宏观调控影响较小，刚性需求的存在使武汉楼市能始终保持平稳发展态势。 单位：万㎡ 市 场 解 读 武汉市整体市场中观解读 武汉市房地产市场状况分析 03年至06年，商品住宅售价静态加权年度涨幅为18%，主要增长在04—05年间，05—06年，平均年度涨幅为8.2%，结合目前市场及 城市经济增长态势来看，这一趋势将会延续。 市 场 解 读 武汉市整体市场中观解读 武汉市房地产市场状况分析 地产环境良性平稳，刚性需求强劲 07、08年武汉市场整体均价还将稳步增长，涨幅不低于06年 受经济增长的带动，武汉出现人流大批聚集的情况，被称为“一二级移民现象”，即：大量曾在武汉生活和学习的人重新涌向武汉，同时大批外出发展和学习的人回到武汉，为武汉当地的房地产业发