欧阳捷：中小房企转型就是退出江湖.docxVIP

今年以来，尽管受多重利好政策刺激，市场成交逐步回暖，尤其是一线城市，但房企依然感受到丝丝寒意。白银时代，互联网+加速行业洗牌，强者恒强，而中小企业日子依然紧巴。市场份额向拥有品牌优势、规模优势、成本优势等大型房企转移。 在此基础上，转型、创新成房企关键词。如果说2014年的转型，是房企自发式、浅层次试水，那么2015年可谓是全面、深度“整合”。互联网+、社区O2O、轻资产……虽转型热点频现，但纵观全局，转型还处于摸索阶段，其中，中小房企的转型更值得玩味。 那么，身处白银时代的房企，如何来看待2015年房地产市场的变化?为此，地产中国网专访了新城控股高级副总裁欧阳捷。 一、 市场被提前透支 不少项目停工或进展缓慢 2015年已过去大半，您对这一年房地产市场如何评价? 欧阳捷：今年年初时，我们原本认为，2015年不可能比2014年更好，原因在于，我们预判2013年是房地产高速增长期的句号。因为从2014年开始，市场就往下走，原因并不在于市场、政策或宏观经济的变化，而在于需求本身的下降。 需求下降主要体现在：1、房价不再有上涨预期，投资性需求下降。从2007年投资性需求占市场的1/3，到10%，且主要集中在一二线城市商铺类投资。2、改善性需求下降。由原来改善型需求占市场2/3到不足1/3。3、城镇化人口的购房需求下降。农村进城人口减少，购房需求随之减少。我们统计了76个城市，其中有63个城市常驻人口净增长量在下降。这些方面，导致未来市场的蛋糕不会变大，而是逐步变小。因此，今年年初时我们认为，今年市场不会比去年更好，除非有政策刺激。但实际上，从330年政策刺激开始随后到9月份之间，整个市场在起步。 这就是今年市场的整个大格局。从今年的形式上来看，今年的销售不但已经超过了2014年，而且我们认为，还会超过2013年，成一个历史高点。原来我们预期的不会再有2013年的高速增长，现在看来，又有了2015年的新增长点。但这一结果，是市场透支出来的，因为整个需求在下降。 从具体的情况来看，今年地产行业呈现怎样的特点? 欧阳捷：今年的市场格局呈现以下几大特点：1、政策刺激依然有效，但刺激的效率正在逐步递减，时效性在慢慢缩短。2、整个市场实际上延续了过去的四大分化：城市分化、板块分化、楼盘分化、企业分化。 城市分化：三四线城市中，有一些城市土地供应非常大，比如常州，仅仅在待售面积方面，过去几年是下降的，去库存也是下降的，由原来的26月到现在去化周期降到18个月，但依然高于一般的去化周期。但一二线城市却呈高涨态势。上海、北京土地市场依然较为火爆。 板块分化：有些城市的中心区无房可供，但在新建的热点区，土地供应量偏大。 楼盘分化：很多中小房企的楼盘销售速度明显慢于大型房企，价格也偏低。专业能力、品牌号召力、配套方面都不够。好的楼盘销售量可能一个月几百套，而小楼盘一个月才几套。 企业分化：楼盘的差异最后代表的是企业的差异。大企业越来越大，小企业越来越小。百强企业的市场份额逐步提高，且每年提高3-5个百分点。新城控股今年的增长率为25.9%。20强企业中大部分企业是增长的，但增长速度不一定都增长到15%，但超过20%的并不多。负增长的仅是少数。小企业的状态虽然没有具体统计数据，但是，今年比去年的并购数量和金额翻了一番，且有不少的项目处于停工、半停工或缓慢进展状态。 二、 要么冲出红海，要么烧死在红海中 不少业内人士认为，房企抱着原来传统思路和传统发展路径没有未来，大多数企业都在探讨转型，对此，您怎么看? 欧阳捷：我认为未来市场份额上一定朝寡头垄断或朝大企业方向聚齐。我们做过一个模拟测算。千亿规模房企2013年时有7家，加起来有8400亿销售额。这7家企业复合增长率方面，低的有25%，高的占45%，按照他们过去多年的复合增长率来算，只需要6年时间，销售额就可以超过8万亿。结果我们到2014年一统计，这一逻辑可以成立，2014年是1.15万亿，增加了3000多亿。经过6年时间，真的可以达到8万亿以上。但8万亿是全国所有企业的销售额，7家企业不能全部包括，所以增长速度必然会下来，因为这是悖论。所以从今年的情况来看，企业的增长速度放缓，但因为总量很大，增量还是很大。所以未来整体的发展趋势必然是，大企业占据的市场份额越来越多，但不可能将全部城市占据，剩下的小而美的企业还能在夹缝中维持生存。 对中小企业而言，转型是否越来越困难? 欧阳捷：中小企业未来必然要走的路是转型。所谓转型只是好听的说法，真正不好听的说法，有三条路可走：1、卖掉。但是卖的最好时间是2013年，时机已经过去。要卖赶紧卖，明年肯定越来越差。2、合作开发。不过，到了快卖的时候谈合作，已没有太多议价能力。三四线城市土地拿出来也没人要，一二线城市还有机会。3、委托代建，替别人建房。 所以，我认为所谓的中小