房票式安置探索与成效.docVIP

房票式安置探索与成效 　　“有一种‘马上有房’叫‘房票’”，这是最近流传在台州市路桥区城中村改造区域群众中的一句话，代表了当地群众对路桥区创新安置模式的认可和赞赏。2015年年初，路桥区在全市率先探索房屋征收市场化安置，在城中村改造中以向被征收户发放“房票”的方式解决安置问题。 　　一、路桥区“房票”式安置的探索 　　“房票”式安置是指由征收人向被征收人提供市场化安置补偿款凭证（“房票”），被征收人凭“房票”购买市场房源、解决居住问题的安置方式。 　　1. “房票”的发放 　　被征收人（拆迁户）在签订征收安置协议时提出申请，村（居）民委员会、街道办事处对是否已拆屋腾地作出审核。取得市场化安置资格，必须以腾房为前提。征收人（负责片区建设的管理委员会）与之签订市场化安置协议，并根据结算开具“房票”。 　　2. “房票”的额度 　　对于集体土地上住宅房屋征收，在原结算方式（重置式）基础上，增加市场化安置补偿价格。即：“房票”（市场化安置补偿款）=房屋征收补偿金额-安置结算金额+市场化安置补偿价格。 　　对于国有土地上住宅房屋征收，在按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》作市场评估的基础上，增加30%的奖励。即：“房票”（市场化安置补偿款）=住宅房屋市场评估价×130%。 　　其中“市场化安置补偿价格”是为弥补征收重置价补偿和市场价购买的差距。其单价通过一定的评估和修正得出，报政府相关会议确定。 　　3. “房票”的流转 　　“房票”存在闭合的流转过程，征收人→被征收人→房地产开发企业→征收人。被征收人（拆迁户）凭“房票”在《市场化安置楼盘目录》内的房产楼盘选择商品房。《市场化安置楼盘目录》由房地产开发企业提出申请，认可政府结算规则、承诺社会公正交易，不涨价、不捂盘，由住建分局纳入《市场化安置楼盘目录》。房地产开发企业凭“房票”与征收人（负责片区建设的管理委员会）结算。 　　4. “房票”的结算 　　“房票”实际是一种结算凭证。在形式上，“房票”至少分三联，存根联、结算联、企业联。通过三联，把征收人（负责片区建设的管理委员会）、被征收人（拆迁户）、房地产开发企业的结算关系连接起来。在“房票”总额以内的部分，由征收人直接与房地产开发企业结算；超出“房票”金额所引发的差价及其他相关费用，由被征收人与房地产开发企业自行结算。 　　二、路桥区“房票”式安置的特点 　　1.房票限定的严格性 　　“房票”式安置既不是传统意义上的实物安置，也不是纯粹的货币化补偿，而是一种货币化补偿基础上的实物安置。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，补偿安置方式有货币补偿和产权调换两种。“房票”式安置实际是在货币补偿基础上的、具有自主选择权的产权调换补偿安置方式。当征收人与被征收人签订协议并把“房票”交到被征收人手中时，实际上已完成了货币补偿的程序；当被征收人凭“房票”自主与房地产开发企业签订商品房购买合同时，即实现了产权调换。 　　为保障“房票”式市场化安置的顺利推进以及预防过程中的买卖炒作，路桥区在大胆创新、积极探索的同时，始终把预防风险放在首位，对“房票”作了一些严格限定。如“房票”必须实行实名制，对象为被征收户主及共有人；“房票”只能在被征收人、房地产开发企业、征收人三者之间流通，不得转让、买卖、套现；“房票”只允许在台州市路桥区范围、于一年期限内购买价值大于或等于房票总额的一手商品房，不得购买二手房和商铺。这些措施，一定程度上限制了“房票”流转过程中的无序与炒作，经过试点实践，其合理性得到检验。 　　2.补偿价格的动态性 　　由于历史上集体土地房屋征收普遍实行重置价补偿，按照重置价得到的补偿显然无法与市场达成平衡，这就需要确定合理的“市场化安置补偿价格”。通过这个“补偿价格”的调节，让老百姓能够在市场上买得起商品房。 　　同时，房地产市场价格存在波动，“市场化安置补偿价格”标准也需要随之浮动，所以，评估一年一次，价格一年一定，确保货币化补偿价格接近待征收的周边区块商品房的市场均价，有效保障政策生命力。 　　从路桥区的经验看，首先选择了区域内5个中档偏下的普通商品房楼盘市场销售价和5个安置房小区二手房成交价作为估价参照系。实例选择特定区域内每个街道、或者每个规划单元的一个楼盘作为样本，这些样本应属同一供求圈内目前竞争市场上的售价，且交易情况正常。其次确定修正系数，包括：①交易情况修正，由于房地产具有不可移动等特征，其价格往往容易受到当时的一些特殊行为所影响，所以比较时，应对个别的特殊交易情况加以修正；②交易日期修正，估价对象应与可比实例的交易日期时间相近，否则要作相应价格修正；③区域因素修正，主要选择评估对象的自然环境、规划现状、交通的便捷程度、商业配套设施、教育医疗设施、物业管理等因素进行修正；④个别因素修正，