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营改增后房地产企业纳税筹划探析 　　摘要：随着市场经济的发展，我国的税收制度应势而变，推出的营业税收改为增值税收的政策更是税收制度的重大变革。对房地产企业来讲，“营改增”能帮助企业减少重复征税，降低税负，但也会因房地产特殊性质而使纳税成本增加。因此针对“营改增”后的双重影响，做好房地产企业的纳税筹划是很有必要的。本文首先对“营改增”后房地产企业税收变化进行分析，然后对纳税筹划概念及其重要性进行简单概述，并对房地产企业做好“营改增”后纳税筹划提出建议，以提升房地产企业的效益，从而推动房地产企业长远发展。 　　关键词：营改增 房地产企业 纳税筹划 税收制度 　　中图分类号：F812.42 文献标识码：A 　　伴着新时期的市场发展和经济水平，税收进行变革是必然趋势。营业税在我国税收制度中有着较长的历史，对于税收有积极影响，但也有重复征税的缺点。增值税通过将企业生产和销售进行划开分段，并只征收每个环节上增值的部分，既避免了重复征税也实现了对企业的全额征税。相对来讲，增值税更适应新型发展的趋势，减少企业税负压力，由此，我国推行了“营改增”税收政策的改革。“营改增”后，房地产企业因其涉及范围广、周期长等特点，又因推行增值税与之前营业税中的诸多区别，进行合理科学的纳税筹划是亟待解决的工作。房地产企业需深入分析“营改增”后的企业纳税变化，并利用国家税收政策，寻找可行的纳税筹划方式，从而减轻纳税负担，提升企业经营的效益。 　　1 “营改增”对房地产企业纳税的影响 　　“营改增”旨在减轻税负，规避重复征税，由最初的试点到最终的全覆盖，对有形的商品货物行业及无形的服务行业都产生了重大的影响。“营改增”后对房地产企业纳税的影响有以下几点： 　　1.1对房地产企业各纳税项的影响 　　1.1.1对房地产企业流转税实际税负的影响 　　在“营改增”后，房地产企业以增值税来缴纳，且对于该行业增值税税率有了基本规定。对于小规模纳税人增值税的征收率是5%，与之前的营业税率一致，但由于增值税是价外税，所以实际税负率为1/（1+5%）×5%=4.76%，与之前相比有所降低。对于一般纳税人采用11%的增值税税率，且可以依据改后条例进行税额抵扣，增值税的计算公式为：（含税收入-地价款）/（1+11%）×11%-进项税额（以整盘全部销售为计算基础），由此可看出，实际税负受地价款和可抵扣的进项税的影响。此外，对于已开发的老项目采用5%征收率的过渡性政策。在“营改增”前房地产按照5%税率缴纳营业税，理论上“营改增”后可抵扣进项税额降低税负，但实质上税负是在加重。一方面是房地产企业支付的政府规定费用时即行政收费时不能取得可抵扣进项税的增值税发票，从而无法在销项税中扣除，使缴纳税额增加。另一方面“营改增”与房地产密切关联的建筑企业税负有所增加，进而转嫁给房地产开发商，由此房地产企业增值税纳税负担加剧。 　　1.1.2对房地产企业土地增值税的影响 　　“营改增”前，房地产企业以5%的税率缴纳销售不动产的营业税额，为价内税且对价格有较小的影响，并可在土增税核算时进行抵扣；“营改增”后，房地产企业以11%的增值税税率缴纳，而作为价外税的增值税，在核算时已缴纳项目增值税不可进行抵扣，由此会使土地增值税的额度及增值率大幅提升，而土地增值税作为房地产中重要增值税项，从而使房地产企业纳税压力加大。此外，在“营改增”后对于土地增值税该税种是否是重复征税还需进一步深入探讨。 　　1.1.3对房地产企业所得税的影响 　　“营改增”后，房地产企业的增值税是作为价外税，在企业计算所得税前不能进行扣除，房地产企业纳税的负担加重。房地产企业纳税额的增加，企业所得收入受到影响，由此房地产企业缴纳所得税及税后所得效益都会有较大变化。 　　1.2对房地产企业纳税处理的影响 　　“营改增”后房地产企业纳税工作的处理发生了诸多的变化。一是财务工作人员需要调整会计科目，增加有关增值税的明细科目。譬如支付工程款在“营改增”前直接在成本中记入“开发成本”；在“营改增”后该项作为可抵扣的进项税目，需价税分离后分别记入“开发成本”和“应交增值税―进项税额”。销售环节在“营改增”前后也不尽相同，改前以5%的销售收入缴纳营业税额，通过会计科目“营业税金及附加”进行处理，改后则缴纳作为价外税的增值税且不算在房地产企业费用中。二是房地产企业纳税核算及发票处理更为复杂，需对收入、成本等项目整合、分类，进行合理准确地核算，同时对于发票从开具、处理、认证等环节都需要科学筹划与管理。三是房地产企业纳税处理面对新旧税收制度变化和过渡期，如若对政策理解得不透彻或稍有疏忽会给纳税工作带来申报不准及核算不合法的风险。 　　1.3对房地产企业销售环节的影响 　　房地产企业销售环节在“营改增”后由于政策的转变，适用税种从