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房地产开发流程简介 环境分析 环境分析 房地产是国家的支柱产业 持续进行的房地产市场宏观调控和政策的变化 （土地供给制度的变化等） 政策变化导致房地产行业进入的门坎提高 区域市场的潜在进入者的威胁却在逐渐增大 政府对土地的控制和银行对资本的运用是发展商生存和发展的重要因素。 房地产企业的特点 资金密集型企业 管理密集型企业 资源整合型企业 政策导向型企业 开发流程中的资源（合作者） 政府部门（规划、土地、房产、建委、发改委、人防、消防、物价、环保、市政公用、质监、教育等） 银行 中介机构（造价、审计、评估等） 设计公司（建筑、园林等） 施工企业（桩基、土建、园林、装修、门窗专业单位等） 供电公司 自来水公司 燃气公司 电信、有线电视、宽带等单位 检测机构（消防、人防等） 什么是开发流程？ 整合利用给定的内外部资源（人员、技术、合作者等） 考虑各种制约因素 把设想变为现实（产品）的过程 流程编写面临的问题 流程的复杂性 具体项目的不同情况 政策的变化 市场调研阶段 市场调研阶段 针对给定的资源和条件所产生的一个设想 市场调研阶段的成果是项目可行性分析报告 项目定位 市场调研应得出项目定位的结论和建议 项目定位的内容含：目标客户、预期售价和收益、户型比、设计标准、设备配置标准、物业管理标准等 项目定位是设计任务书中市场层面的重要依据 规划设计阶段 规划设计的分类 建筑、结构、水电设计－建筑设计公司 装修设计-装修公司 专业管线设计－各专业设计院 园林景观设计－景观设计公司 其他专项设计（照明、幕墙等） 设计任务书 市场层面：其依据是项目可行性研究报告中的市场定位的内容 技术层面：企业特有的技术要求、成本要求和以往开发过程积累的经验 管理层面：设计时间及进度安排等 设计任务书是设计工作的指导和依据，也是开发商对设计单位的要求 建筑设计阶段的划分 扩初设计 扩初设计的作用和重要性 扩初设计的审查方式 专业管线设计流程 管线综合设计－建筑设计公司完成 专业管线设计－专业设计院完成（主要依据是专业管线单位的意见和经审批的管线综合图） 专业管线设计审查－主管部门完成 主要专项设计 园林工程设计：概念、方案、施工图 装修工程设计 设计过程中的各专业协调 建筑设计、园林设计、装修设计以及管线设计的关系 相互制约，相互依存 整体设计的概念 大部分设计成果均需审批从而产生报批报建流程 报批报建阶段 报批报建流程的特点 逻辑关系严密 主管部门多 涉及的技术范围广 受政策影响大 报批报建流程基本上与设计流程并行并为设计提供依据 报批报建流程是为了是项目具备合法的建设手续 规划报批流程涉及的单位 市建委（收费处、开发处） 市发改委 市规划局 市土地局 人防办 消防支队 测绘院 各专业管线单位 环保局 教育局 …… 建筑规划审批 管线规划审批 施工图审查 施工许可审批 报建成果 土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 施工许可证 报建成果是融资的前提 四证齐全 土地评估和抵押 获取建设资金 工程施工阶段 涉及的部门 总包单位 质量监督部门 安全监督部门 设计公司 管线施工单位 专业管线主管部门 园林施工单位 其他专业施工单位 基本程序 施工过程控制的重点 工程质量 工程进度 成本控制 安全 工程后期的管理和协调 室外工程开工至竣工之前 内外同时作业 施工单位众多 交叉施工，相互影响 管理和协调难度大 极易出现混乱进而影响进度 从生产过程来说，施工过程的结束，意味着设想已经变成了具体的产品 从开发流程来说，还远没有结束 竣工验收阶段 涉及部门 质量监督部门 规划部门 消防支队 人防办 防雷办 环保部门 专业管线主管部门 城建档案馆 中介机构 竣工验收的作用 证明产品在各个方面合格 与原设计图纸是否一致 各种资料移交 管线工程合格并开通 分户验收 厨卫间蓄水试验 外窗淋水试验 开间尺寸测量 净高测量 感官质量 管线工程验收开通 各种专业管线工程均需通过主管部门的验收后方可开通，使房屋具备基本的使用功能 完成竣工备案和水、电、气等管线工程的开通意味着具备了向业主交付的条件 内部验收 由客服部、物业公司、项目部等公司部门对质量问题进行检查和整改，保证交付过程的顺利，提高客户满意度 交付阶段 交付阶段不仅仅是向业主移交的过程 交付阶段的一些工作和验收阶段是并行的 交付阶段的工作内容 房产测绘－提供交付前的结算依据，具备办理产权证的条件 面积结算－实测数据和计算数据差额的结算 土地测绘和分割－将原开发商名下的土地分割到业主名下，具备办理土地证的条件 移交－将房屋移交给业主 交付过程的延伸 协助办理产权证、土地证 质量问题和使用功能问题整改 回访 装修过程管理 开发过程中的其他问题 银行在开发流