2014天津爱琴购物公园定位建议教学讲义.pptVIP

4、 项目商业定位 4 4.2 项目优劣势分析--优势Strengths ● 区位位置优势：天津中环核心，津滨主轴起点，津滨大道百万规模成熟商圈； ● 交通配套优势：天津最畅达商圈，“两环两高两铁”交通覆盖，规划天津最多停车位--3500个； ●消费客群优势：填补了海河东部中高端消费商业的空白，辐射人口超过100万，项目5公里范围内 包括近百个中高端小区，常态消费力旺盛； ●项目体量优势：天津商业体量之首--总体量90万平方米，商业体量60万平方米； ● 项目开发优势：中国商业地产第二名红星地产实力打造，全球首创双MALL商业模式； ● 政府支持优势：该区域政府十二五规划重点打造区域，本项目为天津政府扶持二十大商业项目之一。 * 4.3 项目SWOT分析--劣势Weaknesses 4、 项目商业定位 4 ● 本案位于海河以东传统工业区，对于全市范围客流的吸引力需要时间培育； 从整个商圈氛围来看，相对天津其它成熟商圈客流相对较弱； ● 从竞争环境来看，项目的知名度建立需要一段时间的市场认知； ● 从地铁交通来看，项目距离规划地铁5号线站距离相对较远。 全市人口1,500万，主城区人口超800万； 2013年天津GDP达到14,370亿元，同比 增长12.5%，增幅全国排名第一； 全年社会消费品零售总额4470.43亿元， 增长14.0%；居民消费稳步增长，城市居民 人均消费性支出21850元，增长9.1%。 1 1、 天津市概况 1.2 天津市经济发展 GDP 排名 区县 2012年GDP （亿元） 2013年GDP （亿元） 人均GDP （元） 人均GDP排名 1 河西区 577 655 68747 1 2 和平区 537 645 56532 2 3 南开区 402 468 41995 3 4 河东区 274 323 35341 4 5 河北区 154 181 21097 5 6 红桥区 113 137 23604 6 1 1、 天津市概况 1.3 天津市各区GDP排名 排名 区县 人均消费支出（元） 1 河西区 29500 2 和平区 28200 3 南开区 24995 4 河东区 22876 5 河北区 16067 6 红桥区 14634 天津全市 21850 1 1、 天津市概况 1.4 天津市各区人均消费支出排名 * Part2——商业环境 * 天津主城区包括如下4个重点商圈 主要城市综合体项目均在所述商圈的核心位置 商圈 所属 行业 主要商家 滨江道 商圈 百货业 伊势丹、乐宾、津乐汇、滨江、中原、友谊新天地、劝业场 综合体 和记黄埔 老城厢 商圈 百货业 新世界百货、远东百货、百盛 综合体 大悦城、水游城、仁恒广场 小白楼 商圈 百货业 海信、友谊百货、滨江 友谊路 商圈 百货 友谊商厦 综合体 银河购物中心、阳光新业 河东 商圈 综合体 万达广场、凯德、远洋未来 大?城 仁恒海河广场 ?家嘴?? ??? 水游城 恒隆?? 津?津塔 天河城 SOGO 百? 天津中心 和?大都 ??? 伊?丹百? ?福士?? 海信?? 嘉里中心 中信南站?目 中?六?路? 目 友?商? ?河?物?? 河 ?万??? ?星???? 金地???? 3KM 3KM ?代城二期 金盛?? * 万象城 老城??合商圈 小白?及海河沿?商圈 大悦城 新世界 远东百货 水游城 恒隆广场 乐宾 和记黄埔 伊势丹 滨江商厦 海信广场 嘉里中心 友谊精品 友谊商厦 银河广场 河 万达广场 红星国际 4KM 8KM 津乐汇 老城厢商圈 滨江道及小白楼商圈 百盛 远洋未来 6KM 嘉茂 友谊路商圈 河东商圈 购物中心 百货 2、 天津市商业环境 2.1 天津市城区商圈分布 2 * 2、 天津市商业环境 2.2 天津市四大商圈概述——--老城厢商圈 2 * ● 600年天津卫的发源地，百年商业繁华中心； 传统城市商圈，深厚文化底蕴； 天津市重点打造文化旅游商业区域； 新世界购物广场 仁恒海河广场 大悦城 水游城 百盛 远东百货 仁恒海河广场 大悦城 水游城 百盛 * 2、 天津市商业环境 2.2 天津市四大商圈概述——--老城厢商圈 2 商圈定位 都市型零售商圈，以中高端商业为主 平均客流量 平时超过25万人次/日；节假日50万-90万人次/日 商业辐射范围 核心商圈：南开区 辐射范围：红桥市、河北区、和平区及周边区县 目标消费群体 天津市中高档消费者及外来游客为主 商圈优势 天津著名的商业区，拥有古文化街、大悲院、天津之眼等著名旅游景点，商业范围辐射天津全境；商圈内以新世界