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中国房地产市场发展的供求规律理论分析 　　[摘 要] 国家多次宏观调控我国房地产市场均没有起到预期的效果，房地产市场的现象引起社会从高层到底层普通老百姓的越来越多的关注，尤其在两会期间再次成为各方激烈讨论的话题之一。本文从经济学的视角出发，运用微观经济学中最普遍的供求规律理论对当前我国房地产市场的现象进行了经济学分析，指出未来几年维持房地产价格的稳定符合国家的长期经济利益。 　　[关键词] 房地产市场 供需规律 经济学分析 　　 　　自2009年至今，我国房地产市场价格居高不下，从产业政策层面来看，中央和地方推出的许多针对性措施。至于房价为何迟迟不降，笔者拟通过利用经济学的供需理论进行分析。 　　一、房地产市场经济学分析的背景及意义 　　（一）房地产市场经济学分析的背景 　　国内房地产市场较长一段时间内都具备旺盛的真实需求，而特定时期的投机炒作更加剧了这种需求。中国社科院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞在2007年中国房地产高峰论坛上说，我国房价过快上升基本原因在于供应不能满足需求。特殊的发展阶段和人多地少的国情决定了我国每年1000多万城镇增量人口的住房需求和由于消费结构升级拉动的城镇居民不断增长的改善性住房需求，以及进行旧城改造而出现的被动住房需求的现状。这些因素叠加，形成了不可遏制的刚性需求，并造成了房价上涨的基本动因。房价的持续、快速上涨给广大人民群众的生活带来沉重负担。为抑制房价，政府近年来采取了多项措施，这些措施涉及土地供给、信贷、税收等方面，但仍未有效抑制房价持续快速上涨的态势。 　　（二）房地产市场经济学分析的意义 　　在中国乃至整个世界经济发展走向前途不明朗的情况下，很多专家开始走向前台，对中国的宏观经济形势进行把脉，对中国的房地产现象进行分析，分析了各种各样的原因，给出了越来越的数据。香港的经验，日本的教训慢慢的进入普通老百姓的视野。但是，笔者在察看了大量的文献之后发现，没有一个人给出中国房地产的未来走向。有相当一部分文章给出了如何控制房地产价格的建议，但是，未来如何也没有说明。而很多很明显的受雇于房地产公司的说客们虽然没有公然表态说房地产仍然有巨大的上涨空间，但是却列出了大量的需求数据和供求数据，很明显的告诉公众房价具有很大的上涨空间，买房需趁早。 　　在这种情况下，理性的分析房价的未来变动趋势，对于中国房地产市场来讲具有积极的意义和深远的影响。 　　第一，理性的预测和揭示房地产未来发展趋势有利于国家更好的制定相关的方针政策，更好的指导和规范浮嚣的房地产市场，进而保护中国经济； 　　第二，对于未来房地产市场的理性预测可以打破房地产巨头为了自身利益需要人为的歪曲房地产市场的真实状况，还公众以真相； 　　第三，对于普通购房者而言，对于未来房地产的正确认识可以帮助更理性的思考自己的购房决策，最大限度的保护自己的利益。 　　二、房地产市场的经济学分析 　　对于某一产品市场的价格变化情况有两个最直观的经济学分析指标，就是市场的供给情况和需求情况。在微观经济学的供需理论中中，市场产品的最终价格将由二者的均衡情况共同决定[2]。通过对当前中国房地产的供给和需求情况分析，可以得出一些有益的结论。 　　（一）从需求的角度分析 　　随着中国经济的发展，越来越多的人涌入城市，这一部分进入城市的群体必然会产生大量的住房需求。楼房是一种耐用品，耐用品的需求弹性要大于粮食等非耐用的生活必需品。对于很多消费者而言，购房可能就是一生只进行一次的消费行为，在进行消费决策的时候势必十分谨慎，对价格会有相对周密的考察。其次，购房是单笔大金额消费，单价的变动对支付总额的影响较大。再次，除了购房，消费者有很多替代选择。综合多方面因素可以看出，消费者的购房行为事实上具有较大的弹性，购房者对于价格具有较大的敏感性。 　　如果把购房比作一个“围城”，那么未购房的人就在城外，购了房的人就在城内。 　　①理性人假设 　　经济学分析的一个重要前提是假设人都具有理性，所谓理性是指每个人都能通过成本――效益分析或趋利避害原则进行优化选择。即使是拥有三十万能付首付的潜在购房者，一旦要选择购房，总是要权衡利害关系的。和父母亲友合住，住原有的老房，或者租房都能解决住房问题。在背负长期大额房贷加之加息的压力下，人们的购房价值观日趋“现实”，理性成分压倒感性。 　　②效用最大化 　　拥有购房首付的人一般都拥有自己的收益目标函数，并且力图使自己的预期效用达到最大化。分析了购房者的消费动机，如前所说，房价的持续走高证明房价还没有超出居民的承受力。世界银行和联合国人居中心常常用“房价收入比”（中等房价和当地居民平均年收入之比）来考察居民购买住宅的能力。按照国家统计局公布的数据，2006年京沪深三地房价“房价收入比”均高于国际标准的2