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中国现行房产税的法律经济学分析 　　【摘 要】近十多年来，房价飞涨成了最受关注的社会问题之一，房产税这把似乎能解决问题的钥匙也被推上了风口浪尖。2011年1月28日，上海和重庆作为改革试点，开始了房产税的征收，迈出了我国税收制度尤其是房产税制度改革的重要一步。本文简单介绍了我国房产税试点改革的效果，运用谈判理论从法律经济学的视角对我国现行房产税进行分析，并提出了一些改革构想。 　　【关键词】房价；房产税；谈判理论；税负转嫁；投机性购房 　　一、我国房产税试点改革效果概述 　　2011年1月28日，上海、重庆开始了房产税试点改革，上海市的房产税征收对象为本市居民新购且属于第二套及以上的住房，以及非本市居民新购房，税率暂定为0.6%；重庆市房产税的征收对象是独栋别墅高档公寓，以及无工作户口无投资人员所购二套房，税率为0.5%-1.2%。 　　自上海、重庆启动房产税试点改革至今已经过去三年多，两地的房产税却并未对抑制房价产生明显效果。近几年上海、重庆的房价走势如下图： 　　图1上海市近五年房价走势折线图 　　图2重庆市近五年房价走势折线图 　　我们可以看出，与征收房产税之前相比，尽管征税后两市房价的增长趋势相对减缓了，但房价整体走势仍在不断攀升，房产税对房价的抑制作用显得微乎其微。 　　此外，官方数据显示，2013年上海市房产税收入26.9亿元，占市本级公共财政收入1.3%，重庆市13.8亿元，占市级公共财政收入的2%，其中个人住房房产税不足1亿元。如果除去企业缴纳部分，只算试点增量，房产税试点带来的收入少得可怜。 　　对此，我们不禁疑问：难道我国试点现行的房产税是无效的吗？房产税究竟能否有效抑制房价？ 　　二、房产税的法律经济学分析 　　房产税能否有效抑制房价，或房产税的征收会不会适得其反，造成房价进一步上涨，关键在于房地产开发商是否会为了把税负转嫁给购房者而抬高房价，以及房产税能否有效抑制投机性购房者的投机行为。 　　本文运用的分析方法整体上遵循法律经济学的谈判理论思想，同时坚持具体问题具体分析。 　　（一）税负转嫁分析 　　我们建立这样一个模型：假设房地产市场上有开发商甲和购房者乙，甲销售的房地产原价为P，其成本为C。政府征收的房产税税率为t，征税前乙的购房意愿即购房偏好为E1，征税且税负被甲体现在房价的增量中后，乙的购房偏好为E2。我们假定：开放商甲要么把税负全部转嫁给购房者乙，房价上涨，要么甲承担全部税负，房价不变；购房者的购房偏好能够被及时、有效地评估；市场上的卖方只有开发商这一类，即不存在二手交易。根据谈判理论，我们分析甲、乙是否存在合作剩余。 　　（1）不合作状态 　　开发商甲通过抬高房价把房产税的税负全部转嫁给购房者乙的情况下，甲、乙的风险值分别为： 　　甲： 　　乙： 　　甲+乙： 　　（2）合作状态 　　开发商自己承担房产税的全部税负，而不抬高房价的情况下，甲、乙的风险值分别为： 　　甲： 　　乙： 　　甲+乙： 　　（3）分析合作剩余 　　由于房屋是正常物品，其收入效应、替代效应与价格成反方向变动，价格的提高会使得消费者减少对其的需求，因此E2-P*t*E1那么这样一来，甲、乙合作状态下的总效用反而比甲、乙不合作状态下的总效用要小，也就是说不存在合作剩余，反而存在合作损失，每种情况下甲、乙的效用总损失即为政府征收房产税所获得的利益。因此站在政府的角度上，如果我们想通过房产税抑制房价，那必然会造成市场个体总效率的损失；如果我们想避免这种效率的损失，那么根据以上分析，我们反而希望房产税可以被开发商全部转嫁给购房者，也即希望它可以抬高房价，那么这样又是不公平的。单就政府来说，这又是一次效率和公平的抉择。 　　然而，上述分析仅仅是站在征税主体即政府的角度上作出的，实际上，市场经济具有平等性、竞争性、法制性和开放性的特征，市场上每个经济主体都是以自身利益最大化为目标的，一个理性的开发商会分析将税负转嫁与否对其自身利益来说哪个更有利。我们依旧沿用上一个模型，将两种情况下开发商甲的风险值作比较： 　　令，则 　　令，则 　　所以，当时，开发商会将税负转嫁给购房者；当时，开发商不会将税负转嫁给消费者。 　　因此，如果政府把抑制房价为作为房产税的首要目标且愿意以一定程度的效率损失来实现公平的话，那么政府对房产税税率的设计需要满足，即税率与征税后和征税前购房者的购房偏好之比的和要小于1。此外，为了实现效用最大化，还需要令购房者在不承担税负情况下的效用比承担税负情况下的效用大： 　　，即 　　也即税率要大于征税前和征税后购房者的购房偏好之比减1。综上所述，政府设计的税率需要满足：。 　　（二）投机性购房分析 　　以上是从防止房地产开发商转嫁税负的角度来说的，