房屋建筑电气工程设备设施.PPT

* 房屋及设备的维修养护 邢慧慧 2017年3月 主要内容 1.房屋维修与管理2.物业设备管理 1.房屋维修与管理 房屋完损等级 房屋维修养护类型及责任 房屋维修养护管理 房屋维修考核与评价 1.1 房屋完损等级 1、损耗因素： 气候因素 地质因素 生物因素 人为因素 1.房屋维修与管理 2、房屋完损等级划分: 完好房 基本完好房 一般损坏房 严重损坏房 危险房 3、房屋完好率和危房率计算: 1.房屋维修与管理 4、房屋维修养护意义: 延长房屋寿命，增加房屋住用安全性能，改善住用条件与质量，有利于促进房屋保值增值，为业主、物业管理企业和国家带来直接的经济效益。 完善房屋使用条件，保障使用安全，维护业主的权益。 1.房屋维修与管理 1.2 房屋维修养护类型及责任 1、房屋维修养护类型: 小修工程 中修工程 大修工程 翻修工程 综合维修工程 1.房屋维修与管理 2、房屋维修养护责任: 赔偿性维修责任 保修性维修责任 改善性维修责任 救灾性维修责任 1.房屋维修与管理 1.3 房屋维修养护管理 物业管理建立房屋巡视制度和报修制度，并确定其工程类型是一项经常性基础工作，是维护和修缮的依据。对于合理安排维修资金，编制维修计划，延长使用年限有重要意义。 1、加强房屋使用监测查勘: 建立房屋巡视制度和报修制度 及时评估鉴定，确认维修工程类型 2、建立房屋维修资金储备 3、推行限时维修服务 4、强化维修安全质量管理 5、加强维修环境卫生管理 1.房屋维修与管理 1.4 房屋维修考核与评价 房屋维修考核评价的标准 房屋维修考核评价指标 1.房屋维修与管理 2.物业设备管理 2.1 物业设备管理的特点和现状2.2 物业设备管理的主要内容2.3 物业设备管理主要决策问题 在中国400多亿平方米的既有建筑中，95%以上是高能耗建筑,而每年新建的近20亿平方米房屋中高能耗建筑占80%以上。在既有建筑中推进节能工作十分重要，直接关系着国家节能减排大政方针的有效实施。 作为管理庞大不动产的物业管理行业,有条件也有责任在推动既有建筑节能减排中做出积极贡献。 当前通过改善物业服务推进建筑节能主要有三种途径：一是物业服务企业在项目开发建设阶段提前介入；二是在所管项目的日常管理中，注重做好设备的维修保养，提高能源效率；三是在管理中主动排查高能耗设施设备。 加强物业设备管理的意义 一是在管理方面的受益。从决策的角度出发，对物业设备管理中的决策问题进行分析，提高用科学方法进行决策的意识，使管理能力有质的提升，这是物业服务企业追求的科学管理。 二是在成本方面的收益。提高企业的工作效率，为物业设备管理提供决策依据,节约人力成本，使物业保值增值，为物业服务企业节约资金，提升企业的竞争力。 2.1 物业设备管理的特点和现状 物业设备是房屋建筑内部附属设备的简称，它是构成房屋建筑实体的有机组成部分。物业设备主要包括电梯、中央空调、发电机组、消防系统、通风、照明和出入监控系统等。 物业设备管理的特点 分散性 综合性 长期性 限制性 突发性事故损失大 物业设备管理的目标 安全性 可靠性 经济性 舒适性 物业设备管理现状 对设备的管理不科学、不经济 设备管理工具功能不齐全 设备管理理论基础 设备管理目的是提高设备的综合效率、追求寿命周期费用的经济性、实现企业生产经营的目标，通过运用现代科学技术、管理理论和管理方法，从技术、经济、管理等方面，对设备寿命周期的全过程进行综合研究和管理。其中设备寿命过程包括规划、设计、制造、购置、安装、调试、使用、维护、修理、改造、更新到报废。 技术：对设备硬件所进行的技术处理,是从物的角度控制管理活动。 经济：对设备运行的经济价值的考核,是从费用的角度控制管理活动。 管理：从管理等软件的措施方面控制,即从人的角度控制管理活动。 三个侧面 因素 要点 技术侧面 技术制造技术 设备诊断技术 修理技术 可靠性、维修性设计 经济侧面 固定资产投资和折旧 维修费和优劣损失分析 更新、改造、大修的经济性评价 寿命周期费用评价? 管理侧面 规划管现系统 信息反馈系统 维修管理系统 设备一生的综合管理系统 设备管理的三个侧面及其关系 设备管理发展趋势 管理设备信息化趋势 设备管理社会化、网络化、专业化趋势 2.2 物业设备管理 物业设备设施分类 物业设备设施管理内容 物业设备设施管理制度 一、建筑卫生设备设施 1、给排水设备设施系统 （1）房屋给水设备设施（2）房屋排水设备设施（3）房屋热水供应设备设施 2、房屋卫生设备设施 3、房屋消防设备设施 4、房屋供暖、供冷和通风设备设施 （