从博弈论角度分析物业服务企业与业主大会合作机制.doc

从博弈论角度分析物业服务企业与业主大会的合作机制 　　博弈论是指应用数学方法研究决策主体的行为发生直接互相作用时候的决策以及能够决策的均衡问题的一门学问。同样地，在物业服务企业与业主大会之间也存在这样的博弈行为，在这过程中，就产生了博弈理论中一种很常见的关系，即委托―代理关系，这种关系的核心内容就是两者的动态博弈。这种关系的关键特征是委托方的利益与被委托方即代理方的行为有密切关系，但委托方不能直接控制代理方的行为，甚至代理方的行为的监督也有困难，只能通过报酬等间接影响代理方的行为。委托方和代理方的目标或利益很多时候并不完全一致，甚至有时候可能产生背离。委托方业主从损失最小化和预期效用最大化出发，希望物业服务企业提供更加优质的物业服务，同时尽可能节约成本，少交物业费；代理方物业服务企业则从追求自身收入或期望效用最大化出发，力求降低物业成本，提高物业费。很显然，两者目标或者利益并不完全一致。 　　尽管物业服务企业在与业主大会博弈的过程中，这两者的目标或利益不尽相同，但物业服务企业依然能够采取一定的措施实现与业主大会的双赢结果。 　　 　　服务资本投资与业主大会的博弈 　　 　　一、概念界定。服务资本：直接用于服务的资本。 　　二、基本假设。经济人：业主大会和物业服务企业；完全信息：信息是完全通畅的，不存在滞赛，而且客观存在的信息的获取是不需要成本的。物质资本充足：物业服务总是物质资本和服务资本结合在一起进行的，要使生产高效率的进行，物质资本和服务资本必须保持适当的比例。 　　三、服务资本投资与业主大会的博弈分析。 　　本文从物业服务企业与业主大会之间关系的角度作服务资本投资的完全信息静态博弈分析，重点分析物业服务企业是否增加服务资本投资以及投资后如何行动来确保两者的双赢。 　　假定在完全信息的条件下，物业服务企业和业主大会都是理性的。物业服务企业可以选择对业主大会所在的小区增加服务资本投资或者不增加投资。根据物业服务企业的选择，业主大会会做出继续委托其代理或是转投其他物业服务企业的选择。假设物业服务企业不增加服务资本投资的收入为d，当物业服务企业选择增加服务资本投资，假设分摊到业主的服务投资为c，经过增加投资后业主大会决定选择该物业服务企业，为此带来的收益增加值为b。又假设业主大会转投去另一物业服务企业的服务费用为a。 　　物业服务企业博弈分析如下：当b-c0时，即物业服务企业对该小区服务增加投资后后得到的收益增加值小于支出时，不管业主大会做出如何决策，物业服务企业都不会得到任何的收益增加值，因此物业服务企业是不会增加服务投资的。 　　当b-c0时，该博弈成立并可能会出现两种均衡:如果此时业主大会选择该物业服务企业所获得的收益d大于其转投其他物业服务企业时所获的收益a时，理性的业主大会必定会选择原来的物业服务企业，物业服务企业也必然会选择增加服务投资，这也是这个博弈中双方的最优决策；如果此时业主大会选择原物业服务企业所获得的收益d小于其转投其他物业服务企业时所获的收益a时，理性的业主大会必定选择转投其他物业服务企业，此时原物业服务企业损失为c，损失最惨重。对原物业服务企业而言，如果知道这样做令业主大会转投其他物业服务企业的话，那么原物业服务企业还不如刚开始就不增加服务投资，那样蒙受的损失会少些。这里需要指出的是，一个业主大会是否转投其他物业服务企业并不简单的取决于其他物业服务企业开出的服务报价。影响因素有很多，比如物业服务企业形象是否与业主大会匹配、物业服务企业发展前景、业主大会需求与服务项目的匹配等等。物业服务企业如果不增加服务投资，那么业主大会选择原物业服务企业或转投其他取决于现有收入d和转投其他物业服务企业的服务费a。 如果da，业主大会选择原物业服务企业；反之业主大会转投其他物业服务企业。 　　总之，业主大会是否继续选择原物业服务企业，是一种利益的博弈，为了实现双赢，物业服务公司必须通过增加服务投资获得大于投资成本增加值的收益增加值，同时业主大会选择原企业所获得要大于转投其他企业所获得收益。但实际上，物业服务企业与业主大会之间存在着信息的不对称，因此物业服务企业必须采取先发行动传递信号减弱业主大会转投其他企业的动机，只要物业服务企业能成为业主大会继续的选择，增加资本投资就会给物业服务企业带来更多的经济效益。 　　 　　物业服务企业实现与业主大会合作机制的措施思考 　　 　　一、提高传统物业服务品质，使之与服务资本投入成正比。 　　第一，对员工进行专业技能培训的同时应该注意个人素质方面的培训，尤其是培养员工的个人沟通，协作的能力，不断提高员工自身的综合素质，优秀的员工是提升物业服务品质的保障。第二，做好业主投诉接待与处理，把业主投诉作为宝贵资源。认真分析业主的意见，虚心接受批评，积极解决