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以租值为税基的房地产税制的计税评估研究 　　摘要：采用年度租金价值的房地产财产税制和计税评估制度源于英国及原英属国家和地区的实践和经验，目前仍广泛应用于英国、新加坡和我国香港等地。这种税制和计税评估制度不仅有较长的历史和较为稳定的效果并延续至今，而且其与普遍熟知的资本价值计税评估制度有所不同。在我国“加快房地产税立法并适时推进改革”之际，其特色和经验值得探讨和借鉴。对与该税制相适应的计税评估制度的特征、评估方法、属性，以及其主要优缺点等内容进行阐述和论证，认为以租金为税基的房地产财产税计税评估是另一种计税评估制度，其可作为我国房地产税立法和税制改革的参考和借鉴，并需要对其继续研究和探讨。 　　关键词：房地产财产税，应税租值，计税评估 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2015）02-0003-10 收稿日期：2015-01-18 　　1 导言 　　党的十八大三中全会决定中提出了“加快房地产税立法并适时推进改革”。在房地产的财产税制中，存在着应税税基是“资本价值”还是“租金价值”的探讨，由此衍生出“从价计征”或“从租计征”两类应税房地产计税方式。 　　当前，对以租值为税基的计税评估制度及其应用和研究情况，除英国、新加坡、爱尔兰和我国香港等仍在具体实施的国家和地区之外，其他国家和地区对其缺少系统的研究，具体到我国更多的是对以资本价值为税基的房地产计税评估进行研究。在全国人大正加快推进对我国房地产税立法进程之际，了解和掌握境外以租值征收房地财产税制和计税评估制度，对我国房地产税收的立法和房地产税制改革，以及建立相应的税基评估制度都有重要的参考和借鉴意义。 　　基于此，本文围绕以租值为税基的房地产财产税计税评估的主要特征、评估方法、属性及其主要优缺点等内容展开研究。 　　2 主要特征 　　2.1 计税评估的对象为应税房地产的租金 　　与以应税房地产价值为对象的计税评估不同，以租值为税基计税评估的具体评估对象是应税房地产的租金而不是其资本价值。这个特征也决定了以租值为税基应税房地产计税评估不论是在采用直接比较法的选取评估参照物时，还是在采用利润法和承包商法等其他评估方法时，其最终得出的评估结果都必须是以“租值”的形式而不是以“资本价值”的形式来表达，而且它在评估方法、各个评估方法中的参数确定和具体运用操作等方面都存在与以资本价值为对象计税评估的有所不同，并形成一些特色。 　　2.2 计税评估方法与资本价值计税评估不完全相同 　　在英国、我国香港等以租金为税基的计税评估理论与实践表明，在计税评估方法上，以租金为税基的计税评估所采用的方法主要是：直接比较法、利润法（也有称收支法）和承包商法（也有称建筑成本法）等计税评估方法，而在这些评估方法中，其分别与以资本价值为税基的评估所采用的主要方法中的市场比较法（直接销售比较法）、收益法和成本法等评估方法都有所不同，并存在一定的差异。 　　租金为税基与资本价值为税基的计税评估方法存在的差异不仅表现在各自评估方法的名称上，更主要的是体现在各自评估方法应用时的实际运用和操作上的明显差异。如在租金计税评估与资本价值计税评估各自评估方法中，直接比较法与市场比较法里的比较参照物、利润法与收益法里的收益额、收益率及其乘法和除法的运算、承包商法与成本法中的成本内容构成和估算步骤等方面都有所不同，并存在一定差异，有些甚至是相反的（利润法中的收益率是用乘法运算，而收益法中的收益率是用除法运算）。 　　3 主要方法及其属性 　　在境内外以租值为税基的房地产财产税制和计税评估理论与实践中，应税租值评估方法主要有：（1）市场租金直接比较法，简称“直接比较法”（direction comparison approach）；（2）利润分配法，简称“利润法”（profits approach）；（3）承包商法（contractor’s approach）。 　　3.1 直接比较法 　　直接比较法是运用比较法的基本原理，选择可比的同类房地产财产获得的租金，即应税房地产的市场租金案例为比较参照物，并进行比较和修正后来得出评估结果的方法。在应税租值评估的方法中，直接比较法是通常优先使用的评估方法。在能提供适当数量的租金证据的数据库或可参考的租金数据信息的条件下，对于绝大多数的诸如住宅、商业用房地产、工业用及储存用的房屋，采用直接比较法评估应税房地产的租值都是可行的。 　　采用租金价值计税评估时，必须参考同区类似物业于估价日期或接近该日期，在租赁市场上的市场租金，并按面积大小、位置、设施、工程质量及管理水平的不同加以调整。通常计税评估对租金价值所作的修正或调整项目大体可分为三类，并用百分比表示：一类是对应税房地产的规模和质量折让，单独列作一项修正（%